媒介契約について
媒介契約の違い
媒介契約の違い
不動産流通機構：通称「レインズ(REINS)」
Real Estate Information Network System の頭文字
これだけだと覚えられないからより詳しく勉強していこう！
媒介契約
媒介契約書面
宅建業者は、宅地建物の売買・交換について媒介契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約の内容を記載した書面を作成し、
宅建業者の記名押印をしたうえで、
依頼者に交付しなければならない。(宅建業法34条の2第1項)。
35条書面との違い
35条書面と同じ
宅地建物取引業者A社が宅地建物取引業者C社から土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で
一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合、
A社はC社に宅建業法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。
貸借の媒介契約
媒介契約書面の作成・交付が義務付けられるのは、売買・交換の媒介契約を締結した場合だけである。
貸借に係る媒介契約を締結した場合には、
媒介契約書面を作成・交付する義務はない(宅建業法34条の2第1項柱書参照)。
書面の交付は売買・交換の媒介契約の時だけでいいんだね！
有効期限の記載
媒介契約書には、媒介契約の
有効期限及び解除に関する事項を記載しなければならない(宅建業法34条の2第1項5号)。
価額の記載
媒介契約の種類を問わず、媒介の目的物である宅地又は建物を売買すべき
価額又はその評価額は、
媒介契約書の記載事項である(宅建業法34条の2第1項2号)。
不動産の価格がはっきり書かれてないと、トラブルになりそうだよね
浮気したときの記載
依頼者が他の宅建業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを許し、かつ、他の宅建業者を明示する義務がある媒介契約にあっては、依頼者が
明示していない他の宅建業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置(宅建業法34条の2第1項8号、宅建業法則15条の9第3号)
を記載する必要がある。
おおやけに浮気するのはいいけど、黙って浮気するのはよくないってことですね
宅地建物取引業者Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。AがBとの間で
一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を明示する義務がある場合、Aは、
Bが明示していいない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅建業法34条の2第1項の規定に基づく
書面に記載しなければならない。
あっせんの記載
既存の建物の売買又は交換の媒介契約を締結したときは、依頼者に交付すべき媒介契約書に、依頼者に対する
建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載しなければならない(宅建業法34条の2第1項4号)。
依頼者があっせんを希望しない場合も、あっせんしない旨の記載をしないといけません。
宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。Aが甲住宅について、宅建業法34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Bが同調査を実施する者の
あっせんを希望しなかった場合、Aは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項に
あっせんしない旨の記載をする必要がある。
建物状況調査を実施する者
建物状況調査を実施する者は、
建築士法2条1項に規定する建築士であり、国土交通大臣が定める講習を修了した者に該当する者でなければならない(宅建業法34条の2第1項4号、宅建業法則15条の8第1項)。
建築士
国土交通大臣の講習を受けました。あっせんお願いします。
標準媒介契約約款
専任媒介契約であろうと一般媒介契約であろうと、媒介契約書面には、当該媒介契約が国土交通大臣の定める
標準媒介契約約款に
基づくものであるか否かの別を
必ず記載しなければならない(宅建業法34条の2第1項8号、宅建業法則15条の9第4号)。
標準媒介契約約款：国土交通省が定めた標準的な媒介契約の契約条項のことです。
レインズへの通知
宅地又は建物の売買又は交換の
契約が成立したときは、遅滞なく、その旨を当該登録に係る
指定流通機構に通知しなければならない(宅建業法34条の2第7項)。
契約が成立したら、引渡し前でもレインズに通知するよ！
そのままレインズに載せていたら、欲しがる人が出てきちゃうかもしれないよね！
レインズへの登録義務があるのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約のときのみです。一般媒介契約のときは任意で登録可能です。
通知事項
指定流通機構への通知事項は
登録番号、
取引価格、
売買契約の成立した年月日である(宅建業法則15条の13)。
売主及び買主の氏名は通知事項ではありません。
価額の根拠
宅建業者は、依頼者との間に媒介契約を締結し、依頼者に対して宅地又は建物の売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その
根拠を明らかにしなければならない(宅建業法34条の2第2項)。
「この家はなんとなく1000万円です」とか言われたら納得できないよ
根拠が分かればいいので、書面でなく口頭の説明でもいいです。
価額の根拠を明らかにすることは、法律上にの義務なので、価額の査定等に要した費用は、原則として報酬とは別に依頼者に請求することはできません。
宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲建物の売却について媒介の依頼を受けた。Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査についてＢの承諾を得ていないときは、同
調査に要した費用をＢに請求することはできない。
申込みの報告
媒介契約を締結した宅建業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の
売買又は交換の申込みがあったときは、
遅滞なく、その旨を
依頼者に報告しなければならない(宅建業法34条の2第8項)。
代理契約
媒介契約の締結に関する規定は、すべてそのまま代理契約にも適用される(宅建業法34条の3)。そのため、宅地建物の売買または交換に関する代理契約を締結したときは、依頼者に対して遅滞なく、代理契約の内容を記載した書面を交付する必要がある(同法34条の2第1項)。
代理契約のときも、媒介契約とほぼ一緒と覚えていいね
専任媒介契約
契約期間
専任媒介契約の
有効期間は、3ヶ月を超えることができず、また、依頼者の申出がなければ更新することができず、
自動更新とする旨の特約は認められない(宅建業法34条の2第3項)。
3ヶ月で家が売れなかったら、また専任媒介契約をし直さないといけないんだね
更新後も3ヶ月
専任媒介契約の
有効期間は、依頼者からの申出により更新することができるが、更新の時から
3月を超えることができない(宅建業法34条の2第4項)。
専任媒介契約を続けるときは3ヶ月ごとに更新しないといけないよ！
3月を超える契約
3月以上の有効期間を定める特約は無効となり、その
有効期間は3月となるが、その契約自体が無効となるのではない(宅建業法34条の2第10項)。
浮気したときの記載
専任媒介契約を締結した場合、媒介契約書面には、
依頼者が他の宅建業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの
措置を記載しなければならない(宅建業法34条の2第1項8号、宅建業法則15条の9第1号)。
専任なので、基本的に契約をした宅建業者で売買などをしないといけないです
7日以内にレインズに登録
宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、当該
専任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を
指定流通機構に登録しなければならない(宅建業法34条の2第5項、15条の8)。この時、宅地建物取引業者は、宅建業法50条の6に規定する登録を証する
書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない(宅建業法34条の2第6項)。
専任媒介契約のときは7日以内にレインズに登録するんだね！
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合。Aは、当該
専任媒介契約を締結した日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)
以内に所定の事項を
指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する
登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。
登録証明書はBさんに提示するだけでなく、引き渡さないといけないよ
指定流通機構への情報登録にかかる費用は報酬の限度額の中で賄わなければいけません。
所定の事項
レインズに登録する所定の事項
- 不動産の所在
- 規模
- 形質
- 売買すべき価額
- 都市計画法その他法令に基づく制限で主要なもの
宅地建物取引業者Aは、Cが所有する乙アパートの売却に係る媒介の依頼を受け、Cと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、乙
アパートの所在、
規模、
形質、
売買すべき価額、
都市計画法その他法令に基づく制限で主要なものを指定流通機構に登録しなければならない。
レインズへの未登録は違反
専任媒介契約を結んだ場合には、契約締結日から7営業日以内に指定流通機構へ登録しなければならない(宅建業法則15条の10)。
登録をしなかった場合、宅建業法違反となる。
すぐ売れるだろうって考えても、一旦登録しないとダメなんだね
宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。Aは、短期間で売買を成立させることができると判断したので
指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の
9日後に当該売買契約を成立させた場合、
宅建業法違反となる。
仮に専任媒介契約の契約締結日から7営業日以内に売買等の契約が成立したとしても、登録しなければ違反となります。
Bさんから「登録しないで」って要望があったとしても、登録しないと違反になるよ！
専任代理契約
宅地建物取引業者は、
専任代理契約を締結したときは、一定の事項を
指定流通機構に登録しなければならず、これに反する特約は無効となる(宅建業法34条の3、34条の2第5項、10項)。
専任代理契約のときも、レインズに登録しないといけないんだね
宅地建物取引業者Aは、宅地の売却を希望するBと
専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に
指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その
登録をしなかった場合、
宅建業法に違反する。
2週間に1回以上報告
専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を
2週間に1回以上報告しなければならない(宅建業法34条の2第9項)。また、媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の
売買又は交換の申込みがあったときは、
遅滞なく、その旨を
依頼者に報告しなければならない(同8項)。
専任媒介契約をしたら最低でも2週間に1回は状況を報告しないといけないんだね！
依頼者が宅建業者でも、報告は必要です。
毎週報告はOK！
宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。Aは、当該契約に係る業務の処理状況の
報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした場合、宅建業法に
違反しない。
報告は、電子メールでもOKです！
専属専任媒介契約
5日以内にレインズに登録
宅建業者は、専属専任媒介契約の締結の日から
5日以内に指定流通機構に登録する義務があるが、この期間の計算については、
休業日数は算入しないものとされている(宅建業法34条の2第5項、同則15条の10第1項、2項)。
宅建業者
専任媒介契約の場合も、休業日数は含みません。
1週間に1回以上報告
専属専任媒介契約においては、
1週間に1回以上、業務の処理状況を依頼者に報告しなければならない(宅建業法34条の2第9項)。
専属専任のときは、専任のときより報告頻度が多くなるよ！
最後に
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