クーリング・オフの概要
クーリング・オフのルール
クーリング・オフは、いったん契約の申し込みや契約の締結をした場合でも、契約を再考できるようにし、一定の期間であれば無条件で契約の申し込みを撤回したり、契約を解除したりできる制度です。
クーリング・オフ制度はもちろん不動産の取引でも適用されるよ
今回はそんなクーリング・オフについて勉強しよう！
消費者ファースト
損害賠償請求できない
宅建業法上、クーリング・オフによる契約の解除の際には売主の宅建業者から買主に対して損害賠償を請求できない(宅建業法37条の2第1項)。これに反する特約で買主に不利なものは無効である(同法37条の2第4項)。
申込者はクーリング・オフで契約を解除しても損害賠償請求される心配はないんだね！
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合。ＡＢ間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、ＡからＢに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は無効である。
契約解除しない旨の合意
クーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意は、申込者に不利な特約なので無効となる(宅建業法37条の2第4項)。
消費者を守るための制度だからね
宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した建物の売買契約について、Bがクーリング・オフによる契約の解除をする場合。Bは、ホテルのロビーにおいてクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合でも、仮にBがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたら、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を拒むことはできない。
違約金もダメ
クーリング・オフがあった場合、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払いを請求することができない(宅建業法37条の2第1項柱書後段)。
違約金の定めがあってもクーリング・オフの解除では請求しちゃダメよ
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した投資用マンションの売買契約について、Bがクーリング・オフによる契約の解除をする場合。A社は、契約解除に伴う違約金の定めがある場合でも、クーリング・オフによる契約の解除が行われたときは、違約金の支払を請求することはできない。
撤回の効力
宅建業法37条の2に基づく、書面による買受けの申込の撤回の効力は、当該書面を発した時に生じる(宅建業法37条の2第2項)。
書面が到達したときじゃなくて、発したときが重要になるよ！
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとする場合。BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込の撤回を行った場合、その効力は当該書面をBが発した時に生じる。
特約は無効
宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した場合。AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨を定めた場合、当該特約は無効となる。
買主に不利になる特約は無効だよ
手付金などの返還
申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者に対し、速やかに買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない(宅建業法37条の2第3項)。
クーリング・オフによる契約の解除では手付金がそのまま返ってくるんだね
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した投資用マンションの売買契約について、Bがクーリング・オフによる契約の解除をする場合。A社は、クーリング・オフによる契約の解除が行われた場合、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭をBに現実に提供しなければならない。
標識を掲げる
一時的かつ移動が容易な案内所は、土地に定着しているとはいえないので、クーリング・オフのできる案内所である(宅建業法37条の2第1項、宅建業法則16条の5第1号ロ)。クーリング・オフ制度の適用がある案内所にはその旨を表示した標識を掲げなければならない(同法50条1項、19条2項2号)。
標識を掲げろ！！
宅地建物取引業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が一時的かつ移動が容易な施設であるときは、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨等所定の事項を表示した標識を掲げなければならない。
記載事項
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについてAがBに告げるときに交付すべき書面の内容について。
身元が分かるように
クーリング・オフの書面には、買受けの申込をした者又は買主の氏名及び住所、売主である宅地建物取引業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号が記載されていなければならない(宅建業法37条の2第1項、宅建業法則16条の6第1号、2号)。
誰と誰の取引なのかはっきりわかるようにしよう
Aについては、その商号又は名称及び住所並びに免許番号、Bについては、その氏名(法人の場合、その商号又は名称)及び住所が記載されていなければならない。
書面を発したとき
クーリング・オフによる契約の解除は、買主が解除を行う旨を記載した書面を発したときに、その効力を生ずることが記載されなければならない(宅建業法37条の2第1項、宅建業法則16条の6第5号)。
効力が発生するタイミングも記載しないといけないよ
引渡しかつ、代金全部
Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない(宅建業法37条の2第1項、宅建業法則16条の6第3号)。
引渡しも終わって、代金全部を支払ったときはクーリング・オフでも契約解除はできないんだね
手付金などの返還
買主がクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、宅建業者はそれに伴う損害賠償又は違約金の支払を買主に請求することができず、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその金額を買主に返還する義務がある(宅建業法37条1項、3項)。また、これらの定めについて、クーリング・オフについて告げる際に交付する書面に記載する必要がある(宅建業法則16条の6第4号、6号)。
クーリング・オフしても消費者には何も被害はないよ
Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をＢに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその金額をＢに返還することが記載されていなければならない。
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
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