35条書面～概要～
重要事項説明
不動産の取引は一般の人には馴染みがなくてよく分からないよね
だから、宅建業法35条で定められている重要事項説明書を使って説明することが定められているよ！
この重要事項説明書のことを35条書面ってよく言うんだね！
今回は35条書面の説明とかの基本的なルールについて勉強するんだって
重要事項の説明
宅建士証の提示
宅建士が
重要事項の説明をする際は、相手方からの請求がなくても、
必ず宅建士証を提示しなければならない(宅建業法35条4項)。
この重要事項の説明ができるようになる為に宅建士の取得を目指している人も多いよ！
違反した場合
宅建業法35条4項に違反して
宅建士証を提示しなかった場合、10万円以下の過料に処せられる(同法86条)。
宅建士証を見せなかっただけで10万円失っちゃうことがあるから、ちゃんと見せよう
宅地建物取引業者が、宅地建物取引士をして取引の相手方に対し
重要事項説明をさせる場合、当該宅地建物取引士は、取引の相手方から請求が無くても、宅地建物取引士証を相手方に提示しなければならず、
提示しなかったときは、10万円以下の罰金に処せられることがある。
請求があったとき
取引の関係者から請求があったときも、宅建士証を提示しなければならない(宅建業法22条の4)。
宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは説明の相手方からの請求の有無にかかわらず宅地建物取引士証を提示しなければならず、また、取引の
関係者から請求があったときにも宅地建物取引士証を提示しなければならない。
IT説明
一定の要件の下で、テレビ会議等のITを活用した重要事項の説明を行うことが認められいる。説明の際には、宅建士が、
宅建士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が当該宅建士証を視認できたことを確認しなければならない。
改正ポイント：2021年から、売買・交換の際もITによって重要事項説明ができるようになりました。
相手が宅建士の場合
宅建士が重要事項説明を行う際には、相手方の請求がなくても宅建士証を提示しなければならない(宅建業法35条4項)。しかし例外的に、
相手方が宅地建物取引業者である場合、重要事項説明をする必要はなく、
書面を交付するだけで足りる(同条6項)ので、
宅建士証の提示も不要である。
相手も宅建業者だったら説明しなくても分かるよねってことだね！
宅地建物取引士は、重要事項説明を交付するに当たり、
相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、
宅地建物取引士証を提示する必要はない。
信託の受益権
宅建業者は、宅地又は建物に係る
信託の受益権の売主となる場合、売買の相手方に対し重要事項説明書を交付して説明しなければならない(宅建業法35条3項)。
相手方が宅地建物取引業者であっても、説明を省力することはできない。
通常の売買より複雑だから、相手が宅建業者でも説明しないといけないんですね
自らを委託者とする宅地又は建物に係る
信託の受益権の売主となる場合、取引の
相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
宅建士証の亡失
重要事項説明は、宅建士が
宅建士証を提示して、重要事項説明書を交付して行わなければならない(宅建業法35条1項、4項)。
宅建士証をなくしている間は、見せることができないから説明ができないよね
宅地建物取引士証を亡失した宅地建物取引士は、その再交付を申請していても、
宅地建物取引士証の再交付を受けるまでは重要事項の
説明を行うことができない。
金銭の額
宅建業者は、代金、交換差金又は借貸の額を37条に記載しなければならないが、重要事項として説明する旨の規定はない(宅建業法37条1項3号、2項2号、35条参照)。一方で、
それ以外に授受される金銭の額については、重要事項として説明しなければならない(宅建業法35条1項7号)。
こまごましてる金額は重要事項で説明する必要があるんだね！
説明の場所
重要事項の説明を行う場所について、法律上の制限はない。
お互いが好きな場所で説明をしたり受けたりできるよ！
重要事項説の説明及び書面の交付は、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅地建物取引業者の
事務所以外の場所においても行うことができる。
宅建士であればよい
重要事項の説明を行う者、重要事項説明書面に記名押印する者は、いずれも宅建士でありさえすればよく、
専任の宅建士である必要はない(宅建業法35条1項柱書、5項)。
専任の宅建士さんが必要なのは、事務所の従業員さん5人に1人と案内所を設置するときだったね
有効期間満了
宅地建物取引士証の
有効期間満了により、その者が宅建士でなくなった場合、35条書面に
記名することもできないし、重要事項説明をすることもできない。
違反の事例
それじゃあつぎに、35条書面の問題で宅建業法に違反しているかどうかの問題を見ていこう！
違反する事例
賃借の媒介
建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方(宅建業者ではない)に対して行った次の発言内容。
説明省略
宅建士以外の説明
どんなに偉い人でも宅建士じゃないと重要事項の説明はできないんだね
契約後の説明書の交付
35条書面の交付と説明は契約成立前にしないといけないよ！
宅地の売買
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。この場合におけるA社の行為について。
ベテランでもダメ
A社の代表者である乙は、宅地建物取引士ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引士証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。
説明自体が間違ってなくても、宅建士しか重要事項の説明はできなかったね
契約後に説明
事情を知ったB社の代表者丙から、「重要事項説明は契約後でも構わない」という申し出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
買主からの提案があったも、重要事項説明は契約前にしないといけないんだね！
違反しない事例
賃借の媒介
建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方(宅建業者ではない)に対して行った次の発言内容。
代理の宅建士
宅地の売買
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。この場合におけるA社の行為について。
交付のみ
事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
重要事項説明が契約の前に行われているからいいんだね
共通ルール
35条書面と似たようなもので37条書面っていうものもあるよ！
詳しくは別の記事で勉強するけど、37条書面と共通する所を勉強しておこう
記名
宅建士でなければできない事務は、重要事項説明、
重要事項説明書への記名、
37条書面への記名である。
35条書面と37条書面への記名は宅建士しかできないんだね
書面の作成自体は宅建士以外の人もできるという事です。
宅建士ではない代表者の記名ではダメです。
別の宅建士
37条書面と35条書面に記名する宅建士は同一である必要はなく、
別の人物でもよい。
契約の解除
契約の解除に関する事項は、
重要事項説明書の記載事項であると同時に、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を
37条書面に記載しなければならない(宅建業法35条1項8号、37条1項7号、2項1号)。
契約の解除に関することは大切だから35条書面でも、37条書面でも記載しよう！
契約の解除について定めがある場合は、
重要事項説明書にその旨記載し内容を説明した時も、
37条書面に記載しなければならない。
最後に
宅建 過去問 2021 - 一問一答と10年分の過去問演習アプリ
Trips LLC無料posted withアプリーチ
コメント