開発許可②
今回はそれぞれの区域区分での決まりや、届出や承認が必要な場合、公告に関することなどより詳しく勉強するよ！
区域比較
区域区分
日本の土地は目的に応じて色んな分類がされていたね！
開発を積極的にする所とそうじゃない所があるから開発許可のハードルも変わってくるんだね
市街化区域
規模
市街化区域内においては
1,000㎡未満の開発行為を行う者は
開発許可を受ける必要はない。
市街化区域では1,000㎡以上の開発行為は開発許可が必要になるよ！
市街化区域内において、農業を営む居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で
1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の
許可を受けなければならない。
農林漁業者の居住用建築物
農林漁業を営む者の居住用建築物は原則として開発許可が不要であるが、
市街化区域内の開発行為にはこの例外が適用されない(都市計画法29条1項2号)。
農家さんたちの家でも市街化区域内だったら、1,000㎡以上だったら、開発許可が必要なんだよ
市街化区域において、農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行われる
1,200㎡の開発行為は
開発許可が必要です。
ちなみに、市街化区域外であれば、農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築には許可は不要という事です。
診療所
市街化区域において行う開発行為で、市町村が設置する医療法に規定する
診療所の建築の用に供する目的で行うものであって、当該開発行為も規模が
1,500㎡であるものについては、開発許可が必要である。
市街化区域では1,000㎡以上で開発許可が必要だったね！
病院や診療所は公益上必要な建築物じゃないから、やっぱり開発許可が必要なんだね
市街化調整区域
規模
市街化調整区域は市街以下を抑制すべき区域であるため、
小規模な開発であっても
開発許可が必要である。
市街化調整区域は自然環境を保ちたいから、すべての開発行為に許可がいるんだね！
市街化調整区域において、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行われる100㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の
許可を受けなければならない。
国が設置する病院
市街化調整区域において、国が設置する医療法に規定する
病院の用に供する施設である建築物の建築の用に供する目的で行われる
1,500㎡の開発行為は
開発許可又は都道府県知事との
協議が必要である。
病院は公益上必要な建築物に当たりません。また、国または地方公共団体が行う開発行為は都市計画法34条の2の規定に基づき、都道府県知事協議との協議成立をもって、開発許可に帰ることができる。
お役所同士で話し合って決めることができるんですね！
農産物の貯蔵庫
市街化調整区域は都市計画区域に含まれ、開発行為を行うに当たっては都道府県知事の許可が必要となる(都市計画法29条1項)。また、「
農産物の貯蔵に必要な建築物」は同項2号の「農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物」に当たらない。
いわゆる倉庫は農家さんの家と違って市街化区域以外でも、許可が必要なんだね
開発区域以外
市街化調整区域のうち
開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、
原則として都道府県知事の許可が無ければ建築物の新築・改築・用途変更、第一種特定工作物の新設は
できない。
市街化調整区域のうち
開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、
仮設建築物や
公益上必要な建築物、
都市計画事業の施行として行うもの等は
許可が不要である(都市計画法43条3号)。
何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、都道府県知事の許
可を受けることなく、
仮設建築物を新築することができます。
非線引き区域
都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしよとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、区域区分が定められていない都市計画区域(
非線引き区域)において行う開発行為で、
3,000㎡未満であるものについては、
許可は不要である(都市計画法29条1項1号)。
非線引き区域では、3,000㎡以上だと許可が必要になるんだね
区域区分が定められていない都市計画区域において、店舗の建築の用に供する目的で行われる
2,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の
許可を受けなくてよい。
準都市計画計画区域
規模
準都市計画区域内における
3,000㎡未満の開発行為については、小規模開発の例外に該当するため、都道府県知事の
許可は不要である(都市計画法29条1項1号、同施行令19条1項)。
準都市計画区域では、3,000㎡を超えたら開発許可が必要なんだね！
準都市計画区域内において、工場の建築の用に供する目的で
1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の
許可を受ける必要がない。
準都市計画区域において、店舗の建築を目的とした
4,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の
許可を受けなければならない。
農家さんの家
準都市計画区域内において、
農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、
開発許可を受ける必要はない。
市街化区域外だったら、農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築には許可は不要だったね！
都市計画区域及び準都市計画区域外
都市計画区域及び
準都市計画区域外の区域において
1ha(10,000㎡)以上の開発行為をしようとする者は、都道府県知事の
許可を受けなければならない(都市計画法29条2項、同施行令22条の2)。
区域別、開発許可が必要な規模
- 市街化区域：1,000㎡以上
- 市街化調整区域：原則すべて
- 非線引き区域：3,000㎡以上
- 準都市計画区域：3,000㎡以上
- それ以外の区域：1ha以上
それぞれの区域
田園住居地域
田園住居内の農地の区域内において、土地の形質の変更等を行おうとする者は、一定の場合を除いて
市町村の許可を受けなければならない(都市計画法52条1項)。
届出・承認
届出
区画形質の変更、建築物の建築
地区整備計画の定められている地域内において「土地の
区画形質の変更、
建築物の建築その他政令で定める行為を行おうとする者は、当該行為に
着手する日の三十日前までに、国土交通省令で定めるところにより、(一定の)事項を
市町村長に届け出なければならない。」(都市計画法58条の２第1項)
工事の廃止
開発許可を受けたものが開発行為に関する
工事を廃止する時は、遅滞なく都道府県知事に
届け出なければならない(都市計画法38条)。
工事をやめるときはわざわざ許可はいらなくて、届出だけでいいよ！
承認
開発許可を受けた者から当該開発区域内の土地の所有権その他当該開発行為に関する工事を施行する権原を取得した者は、都道府県知事の
承認を受けて、当該開発許可を受けた者が有していた当該
開発許可に基づく地位を承継することができる(都市計画法45条)。
知事の承認があれば、開発許可の地位を承継できるんだ！
無許可で地位を承継することはできません。
許可不要
軽微な変更と縮小
開発許可を受けたものは、計画を変更する時は原則として都道府県知事の許可を得なければならない。しかし、
軽微な変更の場合や、
変更後の規模がそれぞれの区域の区分に応じて
開発許可が必要となる規模未満である場合は許可が不要となる(都市計画法35条の2第1項)。
ちょっとした変更や、変更して規模が小さくなる時は許可は必要ないんだね
市街化区域内において開発許可を受けた者が、開発区域の規模を
100㎡に縮小しようとする場合においては、都道府県の
許可を受けなくてよい。
市街化区域では1,000㎡以上で開発許可が必要だったね！
この場合は1,000㎡未満の100㎡に縮小するから許可はいらないんだね
公告
告示後の許可
都市計画事業の認可の
告示があった後においては、当該事業地内において、都市計画事業の施行の
障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは
建築物の建築その他工作物の建築を行い、又は政令で定める
移動の容易でない物件の設置若しくは堆積を行おうとする者は、都道府県知事等の
許可を受けなければならない(都市計画法65条1項)。
公告後
予定外の新築
開発許可の受けた開発区域内の土地においては、
工事完了の公告があった後は、都道府県知事が支障がないと
認めて許可したとき、又は
用途地域等が定められているときを除き、開発許可に係る
予定建築物等以外の建築物等の新築等をすることはできない(都市計画法42条1項)。
用途地域が定められていないときは、公告の後に予定外の建築物を建てる場合は都道府県知事の許可が必要だよ！
建築のタイミング
「当該開発許可に係る予定建築物」を建築することができるタイミングは、
開発工事完了の公告以降である。
「開発工事が終わったよー」ってお知らせしてから建物を建てないといけないんだね
公告以前に例外的に建築できるケース
- 工事用の仮設建築物又は特定工作物
- 都道府県知事の許可がある場合
- 開発行為に同意していない者が建築する場合
公告前
都市計画法37条1項1号
工事用の
仮設建築物又は
特定工作物を建築し、又は建設する時、その他都道府県知事が
支障がないと認めた時。
同項2号
当該
開発区域内に土地所有権を有する者のうち、当該
開発行為に関して同意をしていない者がその権利の行使として建築物を建築する場合は、都道府県知事が支障がないと認めてなくとも、
建築できる。
市町村の管理
開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により設置された公共施設は、工事完了の
公告の日の翌日において、原則として、その
公共施設の存する市町村の管理に属するものとされている(都市計画法39条)。
市町村の人
最後に
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