報酬の制限(賃貸)
賃貸の報酬制限
売買・交換のときの報酬については前に勉強したね
次は賃貸のときの報酬について勉強しよう！
うわさによると、居住用なのかそれ以外なのかによっても違うらしいよ
賃貸共通
報酬額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まない。)の1月分の1.1倍に相当する金額以内とする(報酬告示第4)。
賃貸を成立させたら、家賃1ヶ月分＋消費税が宅建業者の報酬の上限額になるんだね
承諾があっても1ヶ月分
借賃の額を基準として報酬額を計算する場合には、原則として、貸主から受ける報酬と借主から受ける報酬の合計で借賃の1ヶ月分が限度となる。
居住用でもそれ以外でも変わらないよ
宅地建物取引業A及び宅地建物取引業B(共に消費税課税事業者)が受け取る報酬に関して。Aは貸主から、Ｂは借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物の賃貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていても、Ａは貸主から、Ｂは借主からそれぞれ借賃の1.1ヶ月分の報酬を受けることはできない。
ＡとＢ合せて借賃の1ヶ月分までしか受け取ることができないよ！
低廉な空家の特例はなし
低廉な空家等に関する報酬計算の特例は、売買又は交換の場合に適用があり、貸借の場合には適用がない。
賃貸では、現地調査費用は追加で受け取れないよ！
中古住宅(1ヶ月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借について、Aが貸主Eから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ3万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をEに対し説明した上でも、AがEから受け取ることができる報酬の上限額は16万5千円である。
定期建物賃貸借契約
定期建物賃貸借契約は、契約の自動的な更新がなく、契約期間の満了により契約が終了する(借地借家法38条1項)。そのため、再契約は、新規の契約と同様に扱われ、報酬に関しても宅建業法の規定が適用される。
定期建物賃貸借契約の再契約は新規契約になるんだね
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1ヶ月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を締結させた。定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。
居住用
半月分の家賃が報酬
居住用の貸借の媒介において一方の当事者から受け取れる報酬の額は、承諾を受けているときを除き1ヶ月分の借賃の0.55倍(1ヶ月分の借賃×1/2×消費税1.1)が限度である。
居住用のときは、基本は1ヶ月分の家賃を貸主と借主で半分ずつ負担するんだよ
宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDの間で賃貸借契約を成立させた。なお、1ヶ月分の借賃は10万円(消費税等相当額を含まない。)である。建物を住居として貸借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、55,000円を超える報酬をDから受領することはできない。
媒介依頼前に承諾
居住用建物の貸借の媒介において、依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から承諾を得ている場合には、借賃の1.1ヶ月分である。しかし、この場合の承諾は媒介の依頼を受けるに当たって得ておくことが必要である(国土交通省告示第4)。
貸主か借主に100：0で報酬を負担してもらうときには、媒介の依頼を受けるときに承諾してもらわないといけないよ！
宅地建物取引業A(消費税課税事業者)が単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合でも、借賃の0.55ヶ月分である。
報酬請求時まででは直前過ぎて遅いよ
保証金は関係ない
居住用建物の貸借の保証金は、報酬限度額の算定には含めない。
居住用の賃貸借で返ってくる保証金は報酬には関係ないんだね
宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDの間で賃貸借契約を成立させた。なお、1ヶ月分の借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。建物を居住用として賃借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金(Dの退去時にDに全額返還されるものとする。)の授受があるときでも、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は99,000円である。
保証金は関係ないから、通常通り1ヶ月分の家賃＋税しか報酬はないよ
権利金も関係ない
権利金を売買代金とみなした計算による報酬受領は、取引物件が居住用建物である場合には認められない(報酬告示6)。
居住用のときは権利金のことは忘れよう！
宅地建物取引業者Ａ(消費税課税事業者)は、Ｂが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1ヶ月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。建物が居住用である場合でも、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万5,000円が上限とはならない。
居住用では権利金は関係ないから、このときもいつも通り家賃1ヶ月分＋税の11万円が上限になるよ！
居住用以外
割合は自由
居住用建物以外の貸借の媒介に関して、依頼者双方から受ける報酬の合計額は、借賃の1.1ヶ月分以内であれば、依頼者のそれぞれ一方から受ける報酬額、割合については特段の規制はない(国土交通省告示第4前段)。
居住用じゃない場合は、貸主と借主で半々じゃないんだね
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が単独で行う事務所用建物の貸借の媒介に関し、Aが受ける報酬の合計額が借賃の1.1ヶ月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。
合計で考える
事務所(1ヶ月の借賃110万円。消費税等相当額を含む。)の貸借の媒介について、宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は依頼者の双方から合計で110万円を上限として報酬を受領することができる。
居住用以外のときは合計額が(家賃1カ月分＋税)以内であればいいんだよ
複数の媒介業者
複数の媒介業者がいる場合でも、1つの契約から双方の当事者から宅建業者が受け取れる額の合計は、1ヶ月分の借賃の1.1倍が限度である。
家賃の1ヶ月分＋税を複数の宅建業者で山分けするイメージだね！
宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDの間で賃貸借契約を成立させた。なお、1ヶ月分の借賃は10万円(消費税等相当額を含まない。)である。建物を店舗として貸借する場合、A社がBから110,000円の報酬を受領するときは、C社はDから報酬を受領することはできない。
A社が上限いっぱいの11万円を受領しちゃったら、C社が受け取れる分はなくなっちゃうんだね！
権利金
居住用以外の建物の賃貸借において、権利金の授受がある場合に、当該権利金の額を売買に係る代金の額とみなして報酬額を算定することができる。
店舗用の建物は手間がかかるので、家賃の1ヶ月分の報酬では少なすぎることがあるからです。
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
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