用途制限
用途制限
前に目的によって用途地域が定められていることを勉強したね
今回はそんな用途地域でのより具体的な決まりを見ていこう！
敷地面積の最低限度
建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。なお、その最低限度は、200㎡を超えてはならない(建築基準法53条の2第1項、同条2項)。
なんでこんなことするの？
1つの広い敷地を複数に分割してしまうようなミニ開発を防ぐためだよ
災害危険区域
地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を「災害危険区域」として指定することができ、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは、「地方公共団体」の条例で定めることとされている(建築基準法39条1項、2項)。
地方公共団体の人
私たちは災害危険区域を指定して、制限を定めることができます。
特別用途地区
特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、第48条第1項から第13項までの規定による制限を緩和することができる(建築基準法49条2項)。
地方公共団体の人
国土交通大臣の承認があるので、特別用途地区の規制を緩和します。
住居系
住居系8種
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
住居系はこの8種類があったよね
名前の通り、主に住居のための地域だったな…
第一種低層住居専用地域
飲食店
原則として第一種低層住居専用地域内においては飲食店を建築することができない(別表第2(い))。ただし、「特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合」には飲食店を建築することができる。
事務所・店舗等の兼用住宅
第一種低層住居専用地域内において建築できる事務所・店舗等の兼用住宅は、延べ面積の2分の1以上を居住の用に供し、かつ事務所・店舗等に供する部分の床面積が50㎡以内のものでなければならない(建築基準法48条1項、別表第二(い)項2号、同施行令130条の3第3号)。
- 住まい→半分以上
- 仕事スペース→50㎡以内
第一種低層住居専用地域内において、延べ面積の合計が60㎡であって、居住の用に供する延べ面積が40㎡、クリーニング取次店の用に供する延べ面積が20㎡である兼用住宅は、建築することができる。
家が半分以上(40㎡/60㎡)で仕事用のスペースが50㎡以内だから、建築できるんだね！
のどかな地域
のどかな地域では広々と家を建てたいよね
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 田園住居地域
敷地境界線
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域内における建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離は、当該地域に関する都市計画においてその限度が定められた場合には、当該限度以上でなければならない(建築基準法54条)。
家から敷地境界線までを広くとるよ
建築物の高さ
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、10m又は12mのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない(建築基準法55条1項)。
北側斜線制限
日当たり確保
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域若しくは「田園住居地域」内又は第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内においては、北側斜線制限の規定が適用される(建築基準法56条1項3号)。
北側斜線制限とは、建築基準法で定められた建築物の高さを制限する法規、いわゆる斜線制限の１つで、北側隣地の日照の悪化を防ぐことを目的とした法規です。
日当たりをよくして快適な住居地域にしたいんだね
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 田園住居地域
建築物がまたがる場合
建築物が第一項第二号及び第三号の地域、地区又は区域の二以上にわたる場合においては、これらの規定中「建築物」とあるのは、「建築物の部分」とする(建築基準法56条5項)。
な、なにを言っているんだ！？
建築物が複数の地域や地区、区域にまたがるときは、それぞれの建築部分ごとにその地域地区の規制を満たすことが必要になるってことだよ！
建築物が第二種中高層住居専用地域及び近隣商業地域にわたって存する場合で、当該建築物の過半が近隣商業地域に存する場合でも、当該建築物に対して近隣商業地域に存する部分は北側斜線制限が適用されないが、第二種中高層住居専用地域に存する部分においては北側斜線制限が適用される。
そんな境界線にまたがるようなところに家を建てない方が無難そうだね
敷地がまたがる場合
建築物の敷地が用途地域の内外にわたる場合においては、敷地の過半の属する用途地域の用途制限が、その敷地の全部について適用される(建築基準法91条)。
建物がまたがる時と敷地がまたがる時で微妙に違うんだね！
大学
一の敷地で、その敷地面積の40％が第二種低層住居専用地域に、60％が第一種中高層住居専用地域にある場合は、当該敷地内には大学を建築することができる。
敷地が半分以上(60％)が第一種中高層住居専用地域にあるから、この土地にはその用途制限が適用されるよ
自動車修理工場
建築物の敷地が第一種低層住居専用地域及び準住居地域にわたる場合で、当該敷地の過半が準住居地域に存する場合には、作業場の床面積の合計が100㎡の自動車工場は建築可能である。
ホテル・旅館
ホテル・旅館の建築が原則できない用途地域
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 田園住居地域
- 工業地域
- 工業専用地域
住居専用地域と田園住居地域、準工業以外の工業地域ではホテルと旅館は建てられないよ
第二種住居地域
「倉庫業を営む倉庫」を第二種住居地域内に建築してはならない(建築基準法別表第二(へ)5号)。
第二種住居地域内においては、工場に併設した倉庫であっても倉庫業を営む倉庫の用途に供してはならない。
商業系
近隣商業地域
近隣商業地域内において、映画館は建築制限の対象とはなっていない(建築基準法48条9項、同別表第二(り)項)。
商業のための地域だから、映画館は問題なく建てられるんだね！
工業系
幼稚園など
教育と保育を一体的に行う幼保連携認定こども園は、幼稚園と保育所の両方をあわせもっている施設であるが、保育所と同様、工業地域や工業専用地域を含む全ての用途地域内において建築することが可能である(建築基準法48条12条、13項、別表第二)。
幼稚園とかは意外とどこにでも建てられるんだね！
工業地域
店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が10,000㎡を超えるものは、原則として工業地域内では建築することができない(建築基準法別表2(を))。
工業地域内の店舗は10,000㎡未満にしよう
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
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