意思表示について
不動産に関する意思表示
不動産取引は基本的に大きな金額であり、正しい情報の基に売買契約などの意思表示をすることが求められます。以下のような条件で不動産取引に関する意思表示をした場合、消費者などに不利になる恐れがあるため、契約の無効や取消しなどが可能になっています。
- 虚偽表示
- 錯誤
- 強迫
- 詐欺
それぞれ見ていこう！
虚偽表示
虚偽表示とは？
虚偽表示とは？
虚偽表示とは、図のようにAさんとBさんが自分たちの利益などの為、仮想の不動産契約を装ったりすることです。そこに第3者としてかかわるCさんが善意(知らなかった)か悪意(知っていた)かによって契約の無効や取消しの可否が変わります。
ルール
無効の主張
これだけだと、よく分からないな…
少し具体的に見てみよう！
AさんとBさんが本当は売買する意思がないのに節税などの為、仮想の所有権譲渡をしました。
所有権はBさんにあるので、それを利用してBさんが第三者のＣさんと売買契約をしました。
Ａさんは本当は売るつもりがなかったため、A・Ｂ間の契約の無効を主張します。
この時、第三者のCさんが善意(A・B間の虚偽表示を知らない)だったらAさんの無効の主張は認められません。
何も知らなかったCさんが不利にならないようにするためだね！
一方、第三者のCさんが悪意(A・B間の虚偽表示を知っていた)であった場合はA・B間の仮装譲渡の無効が認められ所有権がAさんに戻ります。
この時、第三者の所有権の登記の有無は関係ないよ！
第三者
ちょっと何言ってるか分からないです
じゃあ、具体的にどういう状況が第三者になるか確認しよう！
3人目のCさんが悪意でも、4人目のDさんが善意であれば、無効は主張できません。
仮装譲渡された不動産を差し押さえたCさん
仮装消費貸借などの「債権」を譲渡されたCさん
A・B間で土地の仮装譲渡、Ｂさん所有の建物にＣさんが貸借する場合
仮装譲渡の権利に関して直接的に関わっている人が第三者だよ！
じゃあ、第三者と認められない時ってどんな時だろう…
A・B間で土地の仮装譲渡、Ｂさん所有の建物にＣさんが貸借する場合
土地と建物は直接は関係ないってことか！
あと、土地の所有権がAさんでもBさんでもCさんは問題なくBさんの建物に住めるよね
仮装譲渡された不動産を信じて貸付したＣさん
第三者にあたりそうだけど、仮装譲渡された所有権にＣさんが間接的に関わっているから第三者ではないんだよ
虚偽表示まとめ
錯誤
要素の錯誤
「錯誤(さくご)」は「勘違い」、「要素」は「契約の重要な部分」のことです。
つまり、不動産契約において契約に重要な部分に関することに勘違いがあった場合、契約の取り消しが可能な場合があります。
勘違いで契約しちゃったのに取り消せなかったら大変！
落ち度のない勘違いしちゃった人が取消し可能ってこと！
重過失のある錯誤も取消し可能にしちゃうと極端な話、何でもかんでも錯誤による取り消しができてしっちゃかめっちゃかになっちゃうね笑
あと、勘違いされた側は取り消せないのか…
第三者が善意でも取り消し可能なのは虚偽表示とは違うな..
AさんがBさんに不動産を売る「意思表示」をしました
Bさんは第三者のCさんと売買契約をしました
重過失の無い錯誤をしていたＡさんは意思表示の取り消しをして所有権を取り戻せます
僕は過去問を回答する時は、「重過失がある」場合は基本取り消しはできないと覚えてます。
具体例
では、実際に過去問を参考に錯誤による取り消しが可能な具体例を見ていこう！
AさんもBさんも贋作と思っている
Aさんは贋作と思っているけど、お金が無いから10万円と言っている
これはややこしいけど、「お金が無いから」という部分は錯誤(勘違い)してないね！
Aさんが勝手に値上がりすると思ってた場合
勝手に思い込んでて、思った通りにならなかったからって取り消されたら困るよね
そんなわがままは許すまじ！
錯誤まとめ
強迫
強迫の概要
強面なお兄さんに脅されて契約しちゃったよ…
そんな時は契約を取り消すことができるよ！
①AさんがBさんに強迫されて売買しました ②Bさんが第三者のCさんと売買しました ③この時、Cさんが善意でも悪意でもAさんは強迫による意思表示の取り消しが可能です。
強迫された人を手厚く保護しているね！
詐欺
詐欺の概要
強迫と違って少し厳しめだね！
詐欺の場合は騙される方も悪い部分があるっていう部分と、何も悪くない第三者も守る必要があるからね！
詐欺による取り消しをした場合、どっちが先に登記をしたかによって勝敗が決まるよ！
登記は不動産が自分の者だと証明する事と覚えておこう
①AさんがBさんに詐欺によって売買しました ②Bさんが第三者のCさんと売買しました ③この時、Cさんが善意かつ過失がない場合Aさんは詐欺による意思表示の取り消しが無条件にできません ④先に登記した方が勝ちます
具体例
詐欺による意思表示の取り消しは複雑なので、具体例を見ていこう！
第三者のCさんの詐欺をBさんが知っていいた場合
第三者のCさんが詐欺の事実を知っていた場合、Cさんが登記をしていても取り消しを主張できます
第三者が善意で無過失の場合、詐欺を理由とした取り消しはできません
詐欺による取り消しを主張した後に売買や登記をされた場合も同様です
ちょっと厳しい感じがするけど、Aさんが詐欺による取り消しをしたあとすぐに「登記をすることを怠った」とされちゃうよ！
この場合、Bさんが善意なのでAさんは詐欺による無条件の取り消しはできません。Dさんが悪意であろうと関係ありません。
意思表示の取り消しまとめ
これまでのことを簡単にまとめるとこんな感じかな！
意思表示まとめ
虚偽表示と詐欺に関しては騙される側も悪いってイメージですかね！
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
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