クーリング・オフによる解除
クーリング・オフによる契約解除
クーリング・オフ制度で契約を解除できることは勉強したね
今回はクーリング・オフによる契約解除ができる場合とできない場合を見て勉強していこう！
できる場合
案内所で申込み
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合。Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にＡの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合Ｂは、契約の解除をすることができる。
事務所以外で申込したらクーリングオフできるんだね
クーリング・オフができるのは、事務所等以外の場所で買受けの申込み等が行われた場合である。テント張りの案内所は事務所等に含まれない。
ハウスメーカーで申込み
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合。Bは、宅地の売買契約締結後に速やかに建物請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー(A社より当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。)の事務所において買受けの申込みをし、A社と売買契約を締結した。その際、クーリング・オフについてBは書面で告げられた。その6日後、Bが契約の解除の書面をA社に発送した場合、Bは売買契約を解除することができる。
ハウスメーカーの事務所はA社とBさんとは関係ないよ
Bが指定した事務所はA社やBとは無関係であるから場所の点で問題ない。またクーリング・オフについて告げられてから8日以内に解除の書面を発送しているから期間の点でも問題ない(宅建業法37条の2第1項1号)。
買主が喫茶店を指定
8日以内で解除可能
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合。Aは、Bが指定した喫茶店でBから買受けの申込みを受け、Bにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し7日が経過した。この場合、Bが指定した場所で契約を締結しているが、Aは、契約の解除を拒むことができない。
Bさんが自宅か勤務先を指定したら、契約の解除できなくなるよ！
買主が買受けの申込み場所を指定した場合に、クーリング・オフができなくなるのは、自宅か勤務先である(宅建業法則第16条の5第2号)。また、クーリング・オフができる旨を書面で告げられてから起算して8日を経過するまでは、買主は有効にクーリング・オフができる(宅建業法37条の2)。
手付金などは戻る
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合。Bは、自ら指定した喫茶店において買受けの申込みをし、契約を締結した。Bが翌日に売買契約の解除を申し出た場合、A社は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還を拒むことができない。
手付金や中間金はちゃんと戻ってくるよ！
宅建業者が自宅を提案
宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結。Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除をすることはできる。
宅建業者から自宅を提案してるよ
買主が自ら申し出て買主の自宅または勤務する場所で買受けの申込み等が行われた場合、クーリング・オフできない(宅建業法37条の2第1項)。
告げられてから8日経過するまで
書面を発した日
宅地建物取引業者Aは自ら売主となる売買契約において、宅地建物取引業者でない買主Ｂが、法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフについてＡより書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、9日目にＡに到着した場合、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる。
書面が到着した日じゃなくて、発した日がいつかが大事
クーリング・オフできる旨を宅地建物取引業者から書面で告げられた場合、その告げられた日から起算して8日以内にクーリング・オフを利用する意思表示の書面を発すれば、書面の発送の時点でクーリング・オフの効果が生じる(宅建業法37条の2第1項、2項)。
契約からは10日後でも
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した建物の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合。Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その3日後にA社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
告げられて8日経過するまでだから、この場合は契約締結日から11日経過するまではクーリング・オフできるよ！
有効期間の伸長
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合。Bは、仮設のテント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
買主に有利な特約は有効なんだね！
宅建業法の定める、クーリング・オフができる期間は8日間であるが(宅建業法37条の2第1項1号)、これを14日間に伸長する特約は、買主に有利な内容であり、有効である。
無効な特約
期間が短くなってる
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した。Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
買主ファーストだから、買主に不利な特約は無効なんだね
クーリング・オフができる旨及びその方法について書面の交付を受け、告げられた場合、その告げられた日から8日を経過すると、クーリング・オフができなくなる(宅建業法37条の2第1項1号)。これに反する申込者に不利な特約は、無効である(宅建業法37条の2第4項)。
合意があっても解除できる
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した。Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたときでも、契約の解除をすることができる。
そんな約束はできないよ
クーリング・オフによる契約の解除について、買受けの申込者又は買主に不利な特約は無効であるため、クーリング・オフにより契約の解除をしない旨の合意をしたときであっても、クーリング・オフによる契約の解除を行うことができる(宅建業法37条の2第4項)。
代金の一部しか払っていない
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建物の売買契約を締結する場合。Aは、Bから喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
代金全部は支払ってないからだいじょうぶだよ
AがBから買受けの申込みを受けたのは喫茶店だから、クーリング・オフの適用がある。また、Bは目的物の引渡しを受け、代金の2割を支払ったが、代金全額は支払っていない。加えてBは、Ａからクーリング・オフ制度の適用が可能である旨の告知を受けていない。そのため、Ａは、Ｂが書面で行ったクーリング・オフによる契約の解除を拒むことはできない(宅建業法37条の2)。
引渡しはまだ
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合。Ｂは、10区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けの申込みをし、2日後、Ａ社の事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Ｂが、宅地の引渡しを受ける前に契約解除の書面を送付した場合、Ａ社は代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことはできない。
引渡しがまだだから、解除できるよ！
Ａ社が解除を拒むことができるのは、代金全部の支払を受けかつ引き渡しを受けたときである(宅建業法37条の2第1項2号)。
履行に着手しただけ
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合。Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したときでも、クーリング・オフによる契約の解除はできる。
履行に着手してても、クーリング・オフできるんだね
売主Aが契約の履行に着手したときは、買主Bは手付解除はできない(宅建業法39条2項)。もっとも、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる期間内であれば、クーリング・オフによる契約の解除は行うことができる(宅建業法37条の2第1項1号)。
できない場合
自ら自宅
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとする場合。Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においては、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができない。
ホーム戦は有利なはずだからね
買主が自ら申し出て自宅または勤務先で買受けの申込み等が行われた場合は、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができない。
事務所で申込み
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合。Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることはできない。
事務所で申込みしたら、契約解除できないよ！
相手方の事務所で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフによる契約解除をすることはできない(宅建業法37条の2第1項柱書)。
媒介宅建業者の事務所で申込み
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した。Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、クーリング・オフにより契約を解除することができない。
媒介業者の事務所で申込みしたらクーリング・オフできない！
CはAより媒介の依頼を受けた宅建業者である。媒介業者の事務所はクーリング・オフのできない事務所等に含まれる(宅建業法37条の2第1項、宅建業法則16条の5第1号ハ)。
モデルルームで申込み
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合。Ｂは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、Ａ社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Ｂは、既に当該建物の引き渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、Ａ社からクーリング・オフについて何も告げられていなくても、契約の解除をすることはできない。
モデルルームは事務所なんだね
モデルルームは、土地に定着する建物内に設けられる案内所、つまり事務所に含まれる。Ｂはモデルルームで買受けの申込みをしいているため、クーリング・オフはできない(宅建業法37条の1項1号)。
事務所ではないが…
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合。Aの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結した場合、Bはクーリング・オフによる契約の解除はできない。
こういったところで申込みしたら、クーリング・オフできないよ
事務所ではないが、継続的に業務を行うことができる施設で専任の宅建士の設置義務のある場所において買受けの申込みをしたときは、クーリング・オフによる契約の解除を行うことができない(宅建業法37条の2、宅建業法則16条の5第1号イ)。
引渡しかつ代金全部支払
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合。Aは、喫茶店でBから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その7日後にBから契約の解除の書面を受けた場合、Aは、代金全部の支払を受け、当該宅地をBに引き渡していたら契約の解除を拒むことができる。
ココまで来たらもう、契約解除はできないよ
申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、クーリング・オフ制度による契約解除はできなくなる(宅建業法37条の2第1項2号)。
来週の火曜日？
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合。Ｂは、月曜日にホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。Ｂは、翌週の火曜日には、契約の解除をすることができない。
この場合、契約の解除ができるのは翌週の月曜日までだね！
クーリング・オフによる解除ができるのは、クーリング・オフについて告げられてから8日を経過するまでである。この8日は告げられた日から起算する(宅建業法37条の2第1項1号)から、解除ができるのは翌週の月曜までである。
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
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