宅建業②

宅建士

宅建業とは?

 

宅地建物取引業

宅地建物取引業(宅建業)をするには宅建士の免許が必要だよ!

 

一体どんなことが宅建業になるの?

宅地建物取引業とは「宅地若しくは建物売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」をいう(宅建業法2条2号)。

これだけじゃよく分からないよ💦

だから、何が宅建業になるか具体的に見ていこう

 

 

宅建業に該当

反復継続

キキ

そもそも、業として行うって何?

業として行う:不特定多数に対して反復継続して行うこと

仕事として本格的にするってことだね!

宅地建物に関して以下の事を仕事()としてしようとするときは宅建業になるよ!

  • 売買
  • 交換
  • 貸借
  • これらの代理媒介

それぞれ勉強していこう

 

宅地の売買

宅地の売買をする行為で業として行うもの宅地建物取引業に該当する(宅建業法2条2号)。
Fが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割して、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Fは宅建業の免許を受ける必要がある

売却の目的や宅地が自己所有であるかは関係ないよ!

 

Eが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときでも、Eは宅建業の免許を受ける必要がある

契約の相手方に宅建業法の適用があるかどうかは関係ないんだね!

 

 

宅地の販売代理

個人が転売目的で競売により取得した土地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、宅地建物取引業に該当するため、当該個人の免許を受けなければならない(宅建業法2条2号)。

販売の代理をお願いする時でも、仕事(業)としてする場合は宅建業になるから免許が必要だよ

個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない

個人でも、宅建業をしたいときは免許が必要なんだね

 

一部の売買

宅地建物取引業とは、宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいい、建物の一部の売買の代理を業として行う行為も、宅地建物取引業に当たる

取引の目的物が建物の一部でも、宅建業になるよ!

マンションの一部屋(一部)を売ったりする時だね!

 

貸借の代理

複数の貸主から管理を委託されている物件について、貸主を代理して賃貸借契約を締結することは、賃借の代理を反復継続して行うことであるから、宅建業に該当する(宅建業法2条2号)。

よくある不動産屋さんで賃貸契約したら、こんな感じだね

C社は賃貸マンションの管理業者であるが、複数の貸主から管理を委託されている物権について、入居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退居した後の清掃などを行っている。

賃貸借契約を代理するのは宅建業だから、免許がないとできないよ

 

賃借の媒介

住宅の賃借の媒介を不特定多数に対して反復継続して行うのであれば宅地建物取引業に該当する(宅建業法2条2号)。

色んなパターン

社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向けの住宅の賃借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要とする
賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要とする

賃借の媒介を反復継続したければ、免許を取るべし!

 

代理が居ても

宅地建物取引業者Cが、Dを代理して、Dの所有するマンション(30戸)を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合Dは免許を受ける必要がある
建物を不特定多数の者に反復継続して分譲(売買)する行為は宅地建物取引業に当たる。Cは代理人であり分譲契約の当事者はDであるから、Dは宅地建物取引業者として免許を受けなければならない(宅建業法3条)。

代理人がいても、本人が仕事()としてマンションの売買をするなら、免許が必要なんだよ

 

 

宅建業ではない

自ら賃貸

自ら賃貸をする場合は宅地建物取引業には当たらない(宅建業法2条2号)。

たとえば、自分の持家を知り合いに貸すのにわざわざ免許はいらないよね!

 

マンションの転貸

Aが、B社が甲県に所有する1棟のマンション(20戸)を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Aは甲県知事の免許を受けなくてもよい

転貸も自ら賃貸だよ!

 

商業ビル

Aの所有する商業ビルを貸借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない

自分で賃貸する場合は、反復継続する時も宅建業にはならない

AさんもBさんも自分で貸し出してるね

B社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった

この場合も、自分で貸借してるから宅地建物取引に該当しなくて、免許はいらないよ!

 

駐車場

Cが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているD社に依頼するときは、Cは免許を受けなくてもよい

Cさんは自分の宅地を賃貸しているだけだから、免許はいらないよ!

免許を持っていないサラリーマン大家もたくさんいますしね

 

戸建て住宅の貸借

A社は、所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた
キキ

すごく宅建業っぽいよ?

あくまで、自分で貸し付け(賃貸)してるだけだから、宅建業じゃないんだね

もし、建築した戸建住宅を販売するなら、宅建業になるよ!

 

建物の建築

建物の建築を請け負う業務は、宅建業に該当しない(宅建業法2条2号)。

あえて言うなら「建築業」だね!

D社は、多数の顧客から、顧客が所有している土地に住宅や商業ビルなどの建物を建築することを請け負って、その対価を得ている。

建物を建築するだけなら、宅建業じゃないよ

 

 

最後に

勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう!

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