賃貸不動産の管理の意義
賃貸不動産の管理
いま日本で増えてる賃貸不動産の管理はちゃんとしないといけないよね
管理の適正化の役割をするのが賃貸管理士だよ！
今回は賃貸管理士がする「賃貸不動産の管理」がどんなものか勉強しよう！
最初に用語を確認したいな
賃貸借契約
建物を貸す側を賃貸人(貸主)
建物を借りる側を賃借人(借主)
正式にはそれぞれこんな風に言うから覚えてね！
管理の方法
賃貸借契約では以下のような賃貸人の行為が必要になります。
- 賃料を受け取る
- 契約の更新や終了の手続きをする
- 建物の維持・管理をする
大家さんもいろいろすることがあるんだね！
この賃貸不動産の管理を全部自分で(自主管理)するのは大変だよ💦
そんなときに管理を専門の管理業者に委託するんだよ！
- 管理受託方式
- サブリース方式
それぞれについては今度詳しく勉強しよう！
管理の性質
賃貸人と賃借人の関係
一般的な賃貸借契約では、賃貸人は必要に応じて賃貸不動産を修繕し、賃借人は毎月賃料を支払い、数年ごとに契約が更新されます。
賃貸借契約が長期間継続することが前提になっているんだね
このような契約を継続的契約といいます
この点が1回限りの取引の売買契約とは大きく違うね！
ずっとの付き合いだからお互い信頼してた方が快適に暮らせるよね
賃貸人と管理業者の関係
賃貸借契約が継続的契約であることを反映し、賃貸人と管理業者との関係も継続的であることが望ましいです。
また、信頼関係をベースにしている点も、賃貸借契約と同様です。
売買でももちろん信頼関係を大切にしましょう！
法令や契約の内容を遵守するのはもちろんだよね！
契約書に書いてないからって好き放題されたらたまったもんじゃないよ💦
管理の意義の変化
この変化について勉強しよう
伝統的な考え方
ひと昔前の考え方を見よう！
- 賃借人よりも賃貸人の方が優位な立場
- 自主管理で対応可能な場合が多い
- 専門家による賃貸管理の必要性は小さい
- 専門家の業務は賃料の収納業務など限られる
昔は単純で専門家の必要性が小さかったんですね
契約形態の多様化、不動産の証券化
時代は変わって賃貸不動産をめぐる環境は大きく変化していくよ！
前は大家さん(賃貸人)はふつう1人だったよね
今は不動産ファンドや不動産の証券化によって賃貸人が複数の投資家というケースも増えています
インターネットの普及などにより社会の情報化が進むと、賃貸不動産の管理に関する当事者の情報量が拡大します。これに対応して、専門家が専門知識を提供する必要性も大きくなります。
情報があふれているからこそ、より専門家の専門知識が必要になるんだね
消費者保護的観点の導入
そして、賃借人を保護する動きが進みます。
個人である賃借人を消費者として保護しようっていう考えだよ！
賃借人は、賃貸借契約の当事者本人だけでなく、入居者や利用者も含みます。法人で契約して、実際は社員が入居していることなどもあります。
快適な生活空間の作出
管理業者には、賃貸住宅の入居者のために快適な生活空間を作り出すという役割があります。
最近は入居者が求めるニーズは多様化しているため、個々のニーズを的確に把握し、適切な管理サービスを提供するよう努めることが重要です。
猫と快適に過ごせる環境を作りたく、「ネコ不動産」として頑張っています！
周辺環境・公共の福祉への貢献
賃貸不動産は、周辺の環境や街並み形成などにも影響を与えるものであり、広く公共の福祉にも貢献するものです。そこで、賃貸不動産の管理においては、地域社会との関係にも配慮する必要があります。
みんなが心地よく暮らせる地域にしよう！
非常事態におけるサポート
所有者の資産状況の悪化や、従前の管理業者の経営上の理由などから、管理業務が困難となっているケース(非常事態)が生じている場合、入居者が安心・安全な生活を継続できるよう配慮することは、管理業者全体の社会的責務です。
大家さんや管理業者の都合で住めなくなったりしたら嫌よ
賃貸不動産の管理の業務の内容
「賃貸不動産の管理の意義」の多様性
賃貸不動産の管理の業務は次の4つくらいあるよ
- 業務の流れに沿った賃貸不動産の管理業務
- 媒介行為を含む賃貸不動産の管理業務
- 賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸不動産の管理業務
- 賃貸経営への支援を含む賃貸不動産の管理業務
この中でも１．の業務の流れについて見てみよう！
業務の流れに沿った賃貸不動産の管理業務
次のように、賃貸借契約の始まりから終わりまでの業務の一連の流れを、賃貸不動産の管理という事があります。
- 契約前業務：賃貸人に対して、賃借人の募集に関する提案をしたり、入居者審査に協力したりする賃貸借契約の締結までに行う業務
- 契約期間中業務：賃借人から賃料を受け取って賃貸人に送金する、設備を点検・修理するといった契約期間中に行う業務
- 契約更新業務：契約期間が満了した場合でも、契約が更新されることが多く、この更新の手続きも賃貸不動産の管理の一部です
- 契約終了時業務：契約を更新せずに終了する場合の明渡しや原状回復、敷金の清算などの業務
この業務を繰り返しているんだね！
能動的・体系的管理の継続
管理業務では、賃料の収納のみならず、物件の維持管理から契約管理、収益分析などを総合的・体系的に行います。このため管理業者には、一時的な対応ではなく、能動的・体系的管理の継続(エンドレスの業務)が求められます。
一度、足を踏み入れるとなかなか抜け出せません😹
リスクマネジメント
リスクの意義
リスク(危機)とは、将来発生が予想される不利益について、その発生頻度と事業への影響度を加味したもので、次の関係が成り立ちます。
リスクの大きさ＝発生頻度×事業への影響度
たくさん発生してその影響も大きかったら超危険だね
リスクへの対処方法
リスクの対処方法は4段階あるよ
- 回避：リスクの要因を取り除くことでリスクをゼロにする
- 保持：特に対策をとらない
- 制御(低減)：リスクの発生頻度や事業への影響度を小さくする
- 転嫁：経済的なリスクを他者に引き受けてもらう
耐震性の面で心配がある物件を購入するケースで具体的に見てみよう！
- 回避：物件自体を購入しない
- 保持：そのままの状態で購入し利用する
- 制御(低減)：耐震補強をしたうえで利用する
- 転嫁：保険に加入したうえで利用する
どれが良い悪いではなくて総合的にバランスの良い選択をしたいですね！
賃貸不動産の管理におけるリスクの実例
賃貸不動産の管理だとどんなリスクがあるんだろう？
物理面でのリスク
- 賃貸不動産の老朽化
- 物理的・自然的環境の変化
- 空室のリスク
契約関係のリスク
- 賃料の延納・滞納
- 契約終了後の不退去
- 敷金等精算のトラブル
事故・災害のリスク
- 天災(地震・水害・土砂災害など)
- 人災(放火・盗難)
経営環境のリスク
- 経済情勢(景気・金利など)の変化
- 法律・税制の改正
いろんなリスクが潜んでいるんだね
オンライン講座
今回は、賃貸不動産の管理についての具体的に勉強したね！
賃貸不動産経営管理士は実務をしている方に有利な資格です
不動産の未経験者が独学で勉強するのは難しそう💦
そんな人はオンライン講座を受けるのも一つの手だよ
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