賃貸住宅管理の意義(概説)
賃貸住宅管理とは？
まずは賃貸住宅の管理がどんなものか勉強しよう
所有権を取得するのが売買で、借り受けるのが賃貸借だね！
売買と違って契約期間が終わるまで関係が続くんだね！
賃貸借契約では、契約の時も大事だけど、その後も大切なんだね
しかし、実際はそういったトラブルが発生しないように、または発生した時にどうするか最初に契約書などで取り決めをしておくことが重要です。
国が契約のあり方、特約の定め方を明示してるくらい重要なんだよ
賃貸住宅の意義と重要性
環境の変化とニーズの変遷
次に賃貸住宅管理について環境の変化とニーズの移り変わりを勉強していこう！
①賃借人保護の要請と伝統的な賃貸住宅の管理
不動産賃貸借をめぐっては、長年賃貸人優位の市場のなかで賃借人保護を図るべく、法令や判例のレベルでは多くの賃借人保護の仕組みが創設され、充実してきました。
貸す方の立場がどうしても強くなりがちだから法律とかで借りる側(賃借人)を守ってきたんだね！
また、不動産賃貸借関係も実際に建物等を所有する人が、物件を賃貸借する関係が基本でした。
このような場合には、もっぱら賃貸住宅の管理は、賃貸人の自主管理でもある程度は対応できることから、専門家としての管理のニーズは必ずしも大きくなく、専門家への委託は、賃料の収納業務などに限定された部分を、媒介契約の締結の延長として行うことが多かったようです。
昔は大家さんの手の届く範囲で賃貸住宅が管理されていたんだね
②さまざまな契約形態と不動産の証券化等に伴う新たな管理の視点
バブル崩壊等の不動産不況の到来、市場の成熟化、グローバリゼーション化などのなかで、賃貸住宅を取り巻く環境も大きく変わってきました。
【多様な契約形態の選択】
制度的側面では、多様な賃貸借契約形態が求められ、定期借地・借家契約制度の創設などが順次行われました。それに伴い、賃貸住宅の活用の場面でも、いかなる契約形態を選択すべきか、専門的な知見に基づく判断が必要となってきました。
社会はどんどん多様化・複雑化していき、専門知識の重要性が高まってきました。
【実物所有者から投資家への変遷に対する対応】
不動産ファンドの台頭、不動産の証券化等の進展により、当事者である賃貸人が、実物所有者ではなく不特定多数の投資家である場合も想定する必要が生じてきました。
昔ながらの大家さんは減ってきてるんだね
【専門知識の必要性】
情報化社会の進展により、当事者が有する賃貸住宅をめぐる情報量が格段に充実してきました。それに伴いより当事者に納得のいく説明をするため専門知識をそなえる必要性が高まってきました。
今はインターネットで色んな情報が手に入る時代だからね！
今は業者にほぼお任せな大家さんが増えているみたいだよ！
③消費者保護的観点からの管理
【消費者保護の要請】
現代にいたると、とりわけ不動産賃貸借を中心に、個人である賃借人を消費者として位置づけて、消費者保護の観点から不動産賃貸借関係をとらえようとする動きも活発化しています。
立場の弱い賃借人(消費者)を守ってほしいよ
【賃借人の立場を配慮した管理】
新規物件の大量供給や、金融危機などに端を発した経済情勢の変動の中で、既存物件の所有者の賃貸住宅経営の観点からは、優良な賃借人に長く契約を継続してもらうというニーズも大きくなり、賃借人の立場を重視した管理のあり方が要請されています。
大家さんからしたら、良い人に長く住んでもらいたいよ
「誰のため」の管理か
もともと賃貸住宅の管理は、賃貸人の賃貸住宅経営のためという視点が強調されていたよ！
賃貸人の委託に基づき賃料収納等を行うことを出発点とし、その後の環境変化に伴い、投資家を含めた賃貸人の収益安定が最大限求められる時代の流れの中で形成されてきた賃貸住宅の管理の概念を踏まえれば、その様な視点を基本にすることは当然です。
しかし、管理の対象である賃貸住宅は、単にその住宅の所有者・賃貸人のためにのみ存在するものではありません。賃貸住宅は、日本の限られた有用な資源です。その適切な利用などが促進されることは、入居者・利用者の利益であり、さらに、その物件を含めた周辺の環境や街並み形成にもなり、広く公共の福祉にも貢献するものです。
賃貸住宅の管理は、社会全体との関係で考えることが重要だね！
信頼関係確保の重要性
賃貸住宅の管理業務によって、賃貸住宅管理業者(以下、管理業者)は社会に貢献する必要があります。
そのためには管理業者は法律を守ったり(コンプライアンスの遵守)するのはもちろん
貸主や借主との信頼関係をつくって、維持することも大切だよ
オンライン講座
今回は賃貸住宅管理の意義について勉強したね
賃貸不動産の管理の仕事は実際に働いてないとなかなかイメージが湧きにくい仕事だよ
そんな時はオンライン講座を受けてみるのも良いと思うよ！
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