マスターリース契約の誇大広告例

賃貸不動産経営管理士

誇大広告の具体例

 

マスターリース契約における誇大広告

マスターリース契約(特定賃貸借契約)では誇大広告が禁止されているよ

具体的にどんな広告が誇大広告になるか勉強していこう!

 

特定転貸事業者が賃貸人に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の条件並びにその変更に関する事項

  • 契約期間内に定期的な家賃の見直しや借地借家法に基づき特定転貸事業者からの減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示せず、「○年家賃保証!」「支払い家賃は契約期間内確実に保証!一切収入が下がりません!」として、契約期間の間家賃収入が保証されると誤解されるような表示
  • 「○年家賃保証」という記載に対して、定期的な見直しがあること等のリスク情報について隣接する箇所に表示せず、離れた箇所になされている表示

近くに表示がないと勘違いしちゃうよ!

  • 実際は記載された期間より短い期間毎に家賃の見直しがあり、収支シミュレーション通りの収入を得られるわけではないにも関わらず、その旨や収支シミュレーションの前提となる仮定(稼働率、家賃変動等)を示さずになされている賃貸経営の収支シミュレーション表示
  • 実際は記載の期間より短い期間で家賃の改定があるにもかかわらず、賃貸人の声として○年間家賃収入が保証されるような経験談の表示
  • 広告に記載された利回りが実際の利回りを大きく上回っている表示
  • 表面利回りか実質利回りかが明確にされておらず、又は表面利回りの場合に、その旨及び諸経費を考慮する必要がある旨が記載されていない表示
  • 根拠を示さずになされている、「ローン返済期間は実質負担0」といった表示
  • 根拠のない算出基準で算出した家賃をもとにする、「周辺相場よりも当社は高く借り上げます」との表示
  • 「一般的な賃貸経営は2年毎の更新や空室リスクがあるが、サブリースなら不動産会社が家賃保証するので安定しあ家賃収入を得られます」といった、サブリース契約のメリットのみが示されている表示

 

賃貸住宅の維持保全の実施方法

  • 実際には特定転貸事業者が実施しない維持保全の義務を実施するかのような表示
  • 実際は休日や深夜は受付業務のみ、又は全く対応されないにもかかわらず、「弊社では入居者専用フリーダイヤルコールセンターを設け、入居者様に万が一のトラブルも24時間対応しスピーディーに解決します」とする表示

 

賃貸住宅の維持保全の費用の分担に関する事項

  • 実際には毎月賃貸人から一定の費用を徴収して原状回復費用に当てているにも関わらず、「原状回復費負担なし」とする表示
  • 実際には、大規模修繕など一部の修繕費は賃貸人が負担するにも関わらず、「修繕費負担なし」とする表示
  • 修繕費の大半が賃貸人負担にもかかわらず、賃貸人負担であることを示さず「賃貸人による維持保全は費用負担を含め一切不要!」とする表示
  • 維持保全の費用について、一定の上限額を超えるとオーナー負担になるにもかかわらず、「維持保全費用ゼロ」とする表示
  • 維持保全の費用について、実際には、他社でより低い利率の例があるにもかかわらず「月々の家賃総額のわずか○%という業界随一のお得なシステムです」とする表示
  • 月額費用がかかるにもかかわらず、月額費用を示さず、「当社で建築、サブリース契約を結ばれた場合、全ての住戸に家具家電を設置、入居者の負担が減るので空室リスクを減らせます!」とする表示

 

マスターリース契約の解除に関する事項

  • 契約期間中であっても業者から解約することが可能であるにも関わらずその旨を記載せずに、「30年一括借り上げ」「契約期間中、借り上げ続けます」「建物がある限り借り続けます」とする表示
  • 実際には借地借家法が適用され、賃貸人からは正当事由がなければ解約できないにもかかわらず、「いつでも自由に解約できます」とする表示
  • 実際には、契約を解除する場合は、月額家賃の数カ月を支払う必要があるにもかかわらずその旨を記載せずに、「いつでも借り上げ契約は解除できます」とする表示

 

 

過去問演習

勉強したら実際に過去問を自分で解いてみよう

資格試験は過去問をするのが一番効率が良いと個人的に思います!

 

 

 

 

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