免許②
宅建業免許
前に宅建免許の更新や申請について勉強したね！
今回は宅建業者がする仕事の中での、免許の効果や失効について勉強しよう！
効果
有効期間
誰から免許を受けたかに関わらず、免許の有効期間は5年(宅建業法3条2項)である。
余談ですが、僕は5年制の高専に通ってました
高専1年生で免許をとったら、卒業の時には更新しないといけないんだね
宅地建物取引業を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から免許を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から免許を受けたときも都道府県知事から免許を受けたときも5年である。
申請中の公告
宅地建物取引業者の免許を受けていない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示又は広告を行ってはならない(宅建業法12条2項)。
免許の申請中も、免許を受けてないから広告しちゃダメだよ
Ｂは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Ｂは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることはできない。
有効期間
更新中
免許の更新申請を行った場合、従前の免許の有効期間の満了の日までに更新申請にかかる処分がなされないときは、有効期間が過ぎても、処分がなされるまで従前の免許は有効である(宅建業法3条4項)。
僕は有効だとしてと、早めに申請しといて手元に有効な免許を置いときたいタイプです。
範囲内
免許の有効期間の満了により免許の効力が失われると、その者はもはや宅建業者ではなくなるが、それ以前に締結していた契約に基づく取引を終了させる範囲では、宅地建物取引業者とみなされる(宅建業法76条)。
免許が切れても取引が終わるまでは、宅建業をできるよ！
宅地建物取引業者Bが自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、Bは、当該契約に基づく取引を締結する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができる。
相続人
宅地建物取引業者が死亡した場合には、その相続人が免許権者に届出を行う(宅建業法11条1項1号)。相続人は、死亡した宅地建物取引業者が生前契約を締結した契約に基づく取引を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる(同法76条)。
契約した取引ができなかったら、契約相手も困るよね
個人である宅地建物取引業者Ｅ(丙県知事免許)が死亡した場合、Ｅの一般承継人Ｆがその旨を丙県知事に届け出た後であっても、Ｆは、Ｅが生前締結した売買契約に基づく取引を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者としてみなされる。
吸収合併
法人である宅地建物取引業者が、宅地建物取引業者でない法人に吸収合併されたことにより消滅した場合、その一般承継人は、当該宅地建物取引業者が締結した契約に基づく取引を締結する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者とみなされる(宅建業法76条、11条1項2号)。
相続人のときと同じだね！
宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Ｄが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を締結する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。
失効
法人化
宅地建物取引業者の免許は免許を受けた本人にのみ有効である。個人である宅地建物取引業者がその事業を法人化するために、新たに法人を設立しその代表取締役に就任する場合でも、当該法人は当該個人の免許を承継することはできず、法人である宅地建物取引業者としての免許を受ける必要がある。
会社として新しく免許後を受ける必要があるよ！
個人である宅地建物取引業者Cがその事業を法人化するため、新たに株式会社Dを設立しその代表取締役に就任する場合、Ｄ社はＣの免許を承継することができない。
合併消滅
免許承継
宅地建物取引業の免許は、その免許を受けた人についてのみ有効であるから、法人である宅地建物取引業者が合併により消滅した場合、消滅会社の免許が承継されることはない(宅建業法11条1項2号参照)。
会社と一緒に免許も消滅しちゃうんだね
宅地建物取引業A社が免許を受けていないB社との合併により消滅する場合、存続会社であるB社はA社の免許を承継することができない。
届出
法人が合併により消滅した場合は、消滅した法人の役員が届出をしなければならない(宅建業法11条1項2号)。
消滅役員
私たちの会社は消滅しました😢
自己申告制？なんだね
G社(甲県知事免許)は、Ｈ社(国土交通大臣免許)に吸収合併され、消滅した。この場合、Ｇ社を代表する役員Ｉは、当該合併の日から30日以内にＧ社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なければならない。
破産
破産手続き開始の決定があったときは、破産管財人として選任された者が免許権者への届出を行う(宅建業法11条1項3号)。
破産したときは、役員じゃなくて破産管財人が手続きすんだよ
法人である宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Cを代表する役員Dではなく破産管財人として選任された者が、その旨を主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならない。
解散の届出
法人である宅地建物取引業者が、合併や破産手続開始の決定以外の理由により解散した場合、解散の日から30日以内に、その清算人がその旨を届け出なければならない(宅建業法11条1項4号)。
清算人
解散すると清算で大忙しですよ
宅地建物取引業者Ｆ社(乙県知事免許)が株主総会の決議により解散することとなった場合、その清算人は、当該解散の日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。
会社が破産や解散したときは、役員じゃなくて破産管財人や清算人が出てきて、届出するんだね！
死亡
個人である宅地建物取引業者が死亡した場合、その相続人は、その事実を知った日から30日以内に免許権者にその旨を届け出なければならない(宅建業法11条1項1号)。
死んでしまった人は宅建業をできないので、免許は死亡の時に失効します
個人である宅地建物取引業者Ｅ(甲県知事免許)が死亡した場合、その相続人は、Ｅの死亡を知った日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならず、免許はＥの死亡の時に失効する。
指示処分
指示処分を受けた者が届出を行う必要はない。処分をした者が免許を付与した国土交通大臣ないし都道府県知事に通知しなければならない(宅建業法70条3項)。
たとえば免許失効の指示を出した県が、その免許権者(国土交通大臣など)に通知をするよ！
宅地建物取引業者(甲県知事免許)に乙県知事が指示処分をした場合、乙県知事が甲県知事に通知をしなければならない。
乙県知事
甲ちゃん、免許失効しといたよ～
罪と罰
わるいことをしてに免許を受けられなくなる場合については、この記事を見てね！
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
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