宅建業とは？
宅地建物取引業
宅地建物取引業(宅建業)をするには宅建士の免許が必要だよ！
宅地建物取引業とは「
宅地若しくは
建物の
売買若しくは
交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは
貸借の
代理若しくは
媒介をする行為で
業として行うもの」をいう(宅建業法2条2号)。
宅建業に該当するパターン
反復継続
業として行う：不特定多数に対して反復継続して行うこと
宅地や建物に関して以下の事を仕事(業)としてしようとするときは宅建業になるよ！
宅地の売買
宅地の売買をする行為で
業として行うものは
宅地建物取引業に該当する(宅建業法2条2号)。
Fが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割して、不特定多数の者に
反復継続して売却する場合、Fは宅建業の
免許を受ける必要がある。
ふつうに自分で持っている土地を売るだけでは宅建業にはならないよ
今回の場合は反復継続して売却してるから業と判断されるんだね！
Eが転売目的で
反復継続して宅地を購入する場合、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときでも、Eは宅建業の
免許を受ける必要がある。
転売目的で反復継続して購入してるから業(仕事)扱いになるんだね
契約の相手方に宅建業法の適用があるかどうかは関係ないんだね！
宅地の販売代理
個人が転売目的で競売により取得した土地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者に
販売代理を依頼して、
不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、宅地建物取引業に該当するため、当該個人の
免許を受けなければならない(宅建業法2条2号)。
販売の代理をお願いする時でも、仕事(業)としてする場合は宅建業になるから免許が必要だよ
個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに
販売代理を依頼して、
不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には
、免許を受けなければならない。
一部の売買
宅地建物取引業とは、宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいい、
建物の一部の売買の代理を業として行う行為も、
宅地建物取引業に当たる。
貸借の代理
複数の貸主から管理を委託されている物件について、貸主を代理して賃貸借契約を締結することは、賃借の
代理を反復継続して行うことであるから、宅建業に該当する(宅建業法2条2号)。
よくある不動産屋さんで賃貸契約したら、こんな感じだね
C社は賃貸マンションの管理業者であるが、複数の貸主から管理を委託されている物件について、入居者の募集、貸主を
代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退居した後の清掃などを行っている。
賃貸借契約を代理するのは宅建業だから、免許がないとできないよ
賃借の媒介
住宅の
賃借の媒介を不特定多数に対して
反復継続して行うのであれば
宅地建物取引業に該当する(宅建業法2条2号)。
色んなパターン
社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向けの住宅の
賃借の媒介を反復継続して営む場合は、
宅地建物取引業の免許を必要とする。
賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、
貸借の媒介を反復継続して営む場合は、
宅地建物取引業の免許を必要とする。
代理が居ても
宅地建物取引業者Cが、Dを代理して、Dの所有するマンション(30戸)を不特定多数の者に
反復継続して分譲する場合、
Dは免許を受ける必要がある。
建物を不特定多数の者に
反復継続して分譲(売買)する行為は宅地建物取引業に当たる。Cは代理人であり分譲契約の当事者はDであるから、D
は宅地建物取引業者として免許を受けなければならない(宅建業法3条)。
代理人がいても、本人が仕事(業)としてマンションの売買をするなら、免許が必要なんだよ
宅建業ではないパターン
自ら賃貸
自ら賃貸をする場合は宅地建物取引業には当たらない(宅建業法2条2号)。
たとえば、自分の持家を知り合いに貸すのにわざわざ免許はいらないよね！
いわゆるサラリーマン大家も宅建業免許は持ってなくてもできるという事です！
マンションの転貸
Aが、B社が甲県に所有する1棟のマンション(20戸)を、
貸主として不特定多数の者に反復継続して
転貸する場合、Aは甲県知事の
免許を受けなくてもよい。
商業ビル
Aの所有する商業ビルを
貸借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して
転貸する場合、AとBは
免許を受ける必要はない。
自分で賃貸する場合は、反復継続する時も宅建業にはならないよ
B社は、
所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの
出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、
出店事業者が決まった。
この場合も、自分で貸借してるから宅地建物取引に該当しなくて、免許はいらないよ！
駐車場
Cが
自己の所有する宅地を駐車場として整備し、
賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているD社に依頼するときは、
Cは免許を受けなくてもよい。
Cさんは自分の宅地を賃貸しているだけだから、免許はいらないよ！
賃貸の媒介をするD社はもちろん免許を受けてる必要があります
戸建て住宅の貸借
A社は、所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に
貸し付けた。
あくまで、自分で貸し付け(賃貸)してるだけだから、宅建業じゃないんだね
もし、建築した戸建住宅を販売するなら、宅建業になるよ！
建物の建築
建物の建築を請け負う業務は、
宅建業に該当しない(宅建業法2条2号)。
D社は、多数の顧客から、顧客が所有している土地に住宅や商業ビルなどの
建物を建築することを請け負って、その対価を得ている。
最後に
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