地価公示の手続
手続き関係
地価公示法の概要については前に勉強したね
今回は地価公示についてより詳しく勉強しよう！
標準地の価格
あくまで指標
標準地の価格は土地取引の指標になる値ではあるが、取引価格を拘束するものではなく努力義務である(地価公示法1条の2)。
あくまで適正な取引の参考になるだけで、標準地の価格での取引が義務になってるわけではないんだね！
土地の取引を行う者は、取引の対象となる土地が標準地である場合でも、当該標準地について公示された価格により取引を行う義務は負わない。
年に1回の価格判定
土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地について、毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとされている(地価公示法2条1項)。
一年に一回の一大イベント！？
公示区域
公示区域は都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域(地価公示法2条1項)。
都市計画区域以外でも公示区域にすることができるんだよ
都市計画区域外でも工事区域にできます。
正常な価格
正常な価格とは、当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格としている(地価公示法2条2項)。
土地に何かの権利があったとしても、ないものとして価格を決めるよ！
土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することもできる。
標準地
標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一団の土地について選定するものとされている(地価公示法3条)。
いちばんフラット(通常)な土地の価格を決めるよ
不動産鑑定士
不動産鑑定士は、標準地の鑑定評価を行うにあたっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案してこれを行わなければならない(地価公示法4条)。
不動産鑑定士は色んな情報をもとに標準地の価格を決めないといけないんだね
鑑定評価書は必ず提出
不動産鑑定士は、前年と鑑定評価額が変わらないとしても、鑑定評価書を提出する必要がある。
鑑定結果は必ず提出しよう
不動産鑑定士が土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、標準地の鑑定評価額が前年の鑑定評価額と変わらない場合でも、その旨を土地鑑定委員会に申告することにより、鑑定評価書の提出に代えることはできない。
連名でなくてもよい
標準地の鑑定評価を行った不動産鑑定士は、土地鑑定委員会に対し鑑定評価書を提出しなければならないが、連名で提出しなければならない旨の規定はない(地価公示法5条参照)。
鑑定評価書はどっちかの不動産鑑定士が提出すればいいよ！
公示について
公示事項
土地鑑定員会は以下の事項を公示しなければならない(地価公示法6条)。
- 標準地の所在の群、市、区、町村及び字並びに地番
- 標準地の単位面積当たりの価格及び価格判定の基準日
- 標準地の地積及び形状
- 標準地及びその周辺の土地の利用の状況
- その他国土交通省令で定める事項
どこにある土地で、いつの1坪当たりの価格か、大きさや形、どんな状況かを公示するんだね！
- 標準地の前回の公示価格からの変化率
- 標準地の価格の総額
土地収用
土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を基準としなければならない(地価公示法9条)。
収用は行政に不動産を買い取られることだったね
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
コメント