不動産鑑定評価基準

不動産の鑑定方法

地価公示のところで、不動産鑑定士が標準地の地価を鑑定することを勉強したね

この不動産鑑定にはいろんな基準があるから、今回はそれを勉強していこう！

不動産価格

相互関係

不動産の価格は、一般に、①効用②相対的希少性③有効需要の相関関係によって生じる経済価値を表したものであるとされている。鑑定に当たっては、3者に影響を与える自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用を考慮しなければならない(不動産鑑定評価基準第3章)。

不動産の価格は色んな要因がかかわりあってることを踏まえて鑑定しないといけないんだね！

不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互作用を十分に分析すること等が必要である。

最有効使用の原則

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という(不動産鑑定評価基準総論4章Ⅳ)。

標準地の価格は通常の価格だったから、それとは違うね

留意が必要

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を基準として形成される。もっとも、ある不動産についての現実の使用方法は、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである(不動産鑑定基準総論4章)。

不動産がいつでも100％の価値を引き出せてるわけではないよ

工事完了を前提

造成に関する工事がかんりょうしていない土地又は建築に係る工事が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすることがある(不動産鑑定評価基準総論5章)。

工事が完了してなくても、鑑定評価できるよ！

市場性の有無

不動産の鑑定評価によって求める価格は正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格の4つがある。このうち前三者は市場性を有する不動産について用いられ、市場性のない不動産について用いられるのは特殊価格のみである(不動産鑑定基準第5章第3節Ⅰ)。

市場性あり

正常価格
限定価格
特定価格

市場性なし

特殊価格

市場性がないなんて特殊だな～

限定価格

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合または不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう(不動産鑑定評価基準総論5章3節)。

おっきなマンションを建設する時に、どうしても必要な一区画を市場価値より高く買い取るときとかだね

特定価格

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる(不動産鑑定評価基準総論5章)。

法律が絡んだりした特定の場合の価格だよ

特殊価格

特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。特殊価格を求める場合を例示すると、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合などが挙げられる(不動産鑑定評価基準総論5章)。

特殊(文化的)な不動産の価格なんだよ！

鑑定方法

同一需給圏

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいうが、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もある(不動産鑑定基準第6章第1節Ⅱ1(2))。

同一需給圏は、ケースバイケースで狭くなったり、広くなったりもするんだね！

投機的取引は参考にしない

鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならないとされている(不動産鑑定評価基準第7章第1節)。

適切な取引を参考にしないといけないよね

投機（とうき）とは、短期的な価格変動の目論見から、利益を得ようとする行為。

投機 – Wikipedia　より引用

投機と投資は似て非なるものです

原価法

原価法は、価格時点における対象不動産の試算価格を求める手法であり、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効である。また、原価法は、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる(不動産鑑定基準総論7章)。

土地だけでも、原価法を使うことができるよ

減価修正

原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と観察減価法の2つの方法があり、これらを併用することとされている(不動産鑑定評価基準第7章第1節Ⅱ)。

何年使ったかと、実際に見た状態で判断するよ！

取引事例比較法

周辺の地域でもOK

取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、事情補正や時点修正を加えて試算価格を求める方法である。取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産から選択するが、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るものも選択できる(不動産鑑定評価基準第7章第1節Ⅲ)。

不動産

鑑定士

やむを得ない、周辺の地域を参考にしよう

特殊な取引

不動産の鑑定評価方法である取引事例比較法は、似たような取引事例を参考にして事情補正、時点修正を加えて不動産価格を試算するものである。取引事例は補正をすることができるものであれば取引事情が特殊であっても用いることができる(不動産鑑定基準第7章第1節Ⅲ2(1))。

補正、修正ができるなら、取引事情が特殊でも参考にできるんだね！

鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いることもできる。

収益還元法

市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な検証手段として、収益還元法が活用されるべきである(不動産鑑定基準第7章第1節Ⅳ1)。

こんなときは収益還元法ってのを使うんだね

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の資産価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法が活用されるべきである。

自用の不動産

収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価にも適用できる。

自分の家でも、賃貸を想定することができるよ

複数の鑑定評価法を用いる

不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別される(不動産鑑定評価基準総論7章1節)。鑑定評価の手法の適用にあたっては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきである(不動産鑑定評価基準総論8章7節)。

いろんな方法を駆使して不動産の鑑定をするよ！

最後に

勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！

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