物権変動②
物権変動について
この回で、意思表示や第三者が関係する物権変動について勉強したね！
今回は、二重譲渡された場合や、借地借家法とかが関係する所有権の問題、時効取得があったときなどの物権変動について勉強していくよ
二重譲渡
不動産の二重譲渡においては、売買の先後は関係なく、民法177条により、登記を備えているかどうかが優劣を決する。
二重譲渡その1
登記を備えていないと所有権を主張できません
AがA所有の甲土地をBに売却した。Aが甲土地をＢに売却する前にＣにも売却していた場合、Ｃは所有権移転登記を備えていなければ、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができない。
Ｃさんの方が先に売買してても、登記がないと所有権を主張できないんだ！？
二重譲渡は登記が全て！
二重譲渡その２
甲土地の二重賃貸借
A所有の甲土地につき、令和2年10月1日にBとの間で賃貸借契約(以下「本件契約」という。)が締結された。Aが甲土地につき、本件契約とは別に、令和2年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用する目的であるときでも、BC間の優劣は登記などの対抗要件の具備によって決する。
もし、Cさんが甲土地上に登記ある建物を所有していたら、借地借家法でCさんの契約が優先されるよ！
転得者が善意
買主が背信的悪意者に当たるとしても、転得者自身が背信的悪意者と評価されるのでない限り、当該不動産の所有権取得をもって他の買主に対抗することができる(最判平8.10.29)。
善意の転得者は登記で対抗できます
Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間にＩが甲土地を善意のＪに譲渡してＪが所有権移転登記を備えたときは、Ｉがいわゆる背信的悪意者であっても、Ｈは、Ｊに対して自らが所有者であることを主張することができない。
Ｉさんは悪いかもしれないけど、それを知らないＪさんは何も悪くないから正々堂々登記で勝負できるよ
所有権
所有権の移転
所有権の移転時期は原則として契約の締結時点である。もっとも、特約がある場合はそれに従う。
基本は契約した時に所有権が移転するんだね！
Ａを売主、Ｂを買主として、丙土地の売買契約が締結され、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合、代金の完済時に所有権が移転する。
特約があったら、所有権の移転が契約の時じゃなくなることもあるんだ
無権利の売買契約
Bさんは乙建物の所有権を取得できません
Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であっても、Bは乙建物の所有権を取得しません。
もし、これが認められたらAさんは口だけで他人の不動産を売りまくって、ボロ儲けできちゃいますね！
賃貸人の主張
賃貸中の宅地を譲り受けた者は、その所有権の移転につき登記を経由しない限り、賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗することができない(民法605条の2第1項、3項)。
登記してないEさんは賃貸人を主張できません
甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないときは、Dに対して、自らが賃貸人であることを主張することができない。
Eさんは登記をしない限り、Dさんに対して、賃貸人と主張できないよ！
借地権の主張
土地の買主と借地権者は、互いに当該土地の用益をめぐって対立する関係にあるので、両者は対抗関係に立つ(民法177条)。そして、借地権者が、借地上に登記されている建物を所有するときは、借地権の登記がなくても、土地所有者に借地権を対抗できる(借地借家法10条1項)。
Bさんは登記してないので、土地の所有者であることを主張できません
Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するCに対して、Bは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
Bさんは登記をしてないと戦えない(対抗できない)よ
時効取得
時効取得についてはこの時も勉強したね！
時効の効力
時効の効力は、その起算日にさかのぼる(民法144条)
時を戻そう
ぺこぱが好きなんだな
Aの所有する甲土地をBが時効取得した場合、Bが甲土地の所有権を取得するのは、甲土地の占有を開始した時点である。
時効取得と所有権の主張
不動産を第三者が取得し登記を備えた後に、その不動産につき取得時効が完成した場合、時効取得者は登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張できる(判例)。
時効取得したら、登記無しで所有権を主張できるんだよ！
A所有の甲土地を占有しているBによる権利の時効取得に関して。Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。
Bさんの時効完成前に所有権を取得したCさんに登記無しで所有権を主張できるよ
時効完成後に所有権を取得した人がいたらどうなるの？
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