35条書面～賃貸～

賃貸の重要事項説明

これまでに35条書面の基本や、売買・交換の時の重要事項説明について勉強したね

今回は、賃貸のときの重要事項説明について勉強していこう！

売買と賃貸では重要事項説明が必要な内容が少し変わってくるんだよ！

買うのと、借りるのではやっぱりリスクが変わってくるからだね

説明が必要

宅地

道路斜面制限

重要事項説明においては、都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概要の説明が必要である(宅建業法35条1項2号)。そして、宅地の貸借の媒介の場合には、建築基準法56条1項1号に基づく道路斜面制限について説明する必要がある(宅建業法則3条1項2号、2項)。

説明を受けてないと、いつのまにか違反しちゃうかもしれないよ

宅地建物取引業者は、宅地の貸借の媒介をする場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜面制限があるときに、その概要を説明しなければならない。

流通業務地区

宅地の貸借の場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、流通業務市街地整備法5条1項の制限の概要について説明しなければならない(宅建業法35条1項2号、宅建業法令3条1項11号)。

流通業務はその名の通り、トラックターミナル、卸売業、倉庫とかの流通に関する地区だよ

宅地建物取引業が宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第4条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第5条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。

定期借地権

宅地の貸借の媒介を行う場合、定期借地権を設定しようとする際にはその説明が必要となる(宅建業法35条1項14号、宅建業法則16条の4の3第9号)。

定期借地権が何か知らないとのちのち困るよ！

建物の取り壊し

宅地の貸借の媒介を行う場合、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない(宅建業法35条1項14号、宅建業法則16条の4の3第13号)。

宅地を借りる契約が終わった時に建っている家をどうするか事前に決めておくんだね

宅地建物取引業者が宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。

建物

新住宅市街地開発

建物の貸借の媒介の場合には、新住宅市街地開発法32条1項に基づく都道府県知事の承認を要する旨の制限について、その概要を説明しなければならない(宅建業法35条1項2号、宅建業法則3条3項)。

新住宅市街地開発法は人口が増えているイケイケな市街地に定められる法律だよ

建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限がある場合、その概要を説明しなければならない。

契約の期間と更新

契約の期間と更新に関する事項は説明事項とされている(宅建業法35条1項14号、宅建業法則16条の4の3第8号)。

いつまでの契約なのか、更新の方法とかは大切だよね

建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間と契約の更新について説明する必要がある。

管理会社

建物の管理が管理会社に委託されている場合、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない(宅建業法則16条の2第8号、16条の4の3第12号)。

説明がないと何かあったときに、管理会社に問い合わせられないよね

建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。

耐震診断(昭和56年5月1日以前)

昭和56年5月31日以前に新築された建物が耐震診断を受けている場合は、その内容を記載する必要がある(宅建業法則16条の4の3第5号)。

約40年前以前の建物は耐震構造じゃない可能性があるんだったね

宅地建物取引業者は、貸借の媒介の対象となる建物(昭和56年5月31日以前に新築)が、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであった場合、その内容を35条書面に記載しなければならない。

未完成物件の図面

未完成物件を取引する場合、完成した状態の現物を見て構造等を把握することができないので、必要に応じて図面を交付するなどして完了時における構造等を説明しなければならない(宅建業法35条1項5号、宅建業法則16条)。

未完成の物件は図面で詳しく把握しよう

建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。

借賃以外の金銭

借賃以外に授受される金銭がある場合、その金銭の額と金銭の授受の目的について説明が必要である(宅建業法35条1項7号)。

家賃以外に必要なお金があったら、何のためにいくら必要か説明しないとダメだよね！

建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的について説明する必要がある。

石綿

石綿の使用の有無の調査が記録されているときは、その内容も説明する必要がある(宅建業法35条1項14号、同則16条の4の3台4号)。

石綿による健康被害の可能性について知っててほしいよね！

建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その記録の内容も含めて説明する必要がある。

調査がされていないときは宅建業者による調査までは不要です。

造成宅地防災区域

建物が造成宅地防災区域内にあるときは、売買・貸借を問わず説明しなければならない(宅建業法35条1項14号、同則16条の4の3第1号)。

自分が住んだりする所が防災が必要な場所だって知っておきたいよね

建物の売買または貸借の媒介を行う場合、当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。

津波災害警戒区域

建物の売買の媒介のみならず、建物の貸借の媒介を行う場合であっても、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律53条1項により指定された津波災害警戒区域内にあるとき、その旨を説明しなければならない(宅建業法35条1項14号、宅建業法則16条の4の3第3号)。

自分が住む場所が津波の危険がある場所だって知っておきたいよね

土砂災害警戒区域

建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が土砂災害警戒区域などにおける土砂災害防止対策の推進に関する法律第7条1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない(宅建業法則16条の4の3第2号)。

知らずに土砂に巻き込まれたら、ひとたまりもないよ！

損害賠償と違約金

宅建業者は、建物の売買の媒介だけでなく、建物の貸借の媒介を行う場合も、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について説明しなければならない(宅建業法35条1項9号)。

契約がきちんとされなかった時とかにお金がどうなるか大切なことだね！

清算予定の金銭

賃貸の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において清算することとされている金銭の清算に関する事項は、その内容を説明しなければならない(宅建業法則16条の4の3第11号)。

部屋を出るときにどんなお金が返ってくるか知っときたいです

抵当権

宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合であっても、35条書面に当該登記について記載しなければならない。

ちなみに、37条書面では登記された権利の種類は記載事項じゃないよ

設備の整備

建物の貸借の媒介にあたっては、台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について説明しなければならない(宅建業法35条1項14号、宅建業法則16条の4の3第7号)。

いざ借りたら、全く使えない状態でした。だと困るよね！

区分所有建物

専有部分

区分所有建物の貸借の場合、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容を重要事項として説明しなければならない(宅建業法35条1項6号、宅建業法則16条の2第3号)。

猫禁止のマンションだったら、そのことを説明しないといけないよ

宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた場合。専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明しなければならない。

説明が不要

共通

借賃の額

貸借契約における借賃の額並びに支払時期および方法は、37条書面の必要的記載事項だが、重要事項の説明対象にはなっていない(宅建業法37条2項2号、35条)。

説明の時点ではまだ契約してないから時期とか分からないよね

宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介における重要事項の説明において、借賃の額並びにその支払の時期及び方法について説明する必要はないが、37条書面に記載しなければならない。

宅建業者が借主

建物を借りようとする者が宅建業者であるときは、重要事項説明書の交付のみで足り、説明は不要である(宅建業法35条1項、6項)。

相手はプロだから、説明書を見るだけで分かっちゃうよ！

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合。当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。

宅地

重要文化財の譲渡に関する制限

宅地の貸借について、説明事項の対象となるのは、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限以外のもので、当該宅地に係るものとされている(宅建業法令3条2項)。

宅地はタダの土地だから重要文化財ではないよね

宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。

建物

保守点検

消費生活用製品安全法によって保守点検を義務づけられるのは、特定保守製品の所有者である。したがって、特定保守点検に関する事項は、建物の借主には直接関係することではないので、借主に対して説明する必要はない。

保守点検の義務があるのは、大家さんだから借主には説明しなくていいんだね

建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項は説明しなくてよい。

私道に関する負担

建物の貸借以外の場合、私道に関する負担について説明しなければならない(宅建業法35条1項3号)。

建物の貸借の媒介をするときは説明は不要ってことだね！

私道に関する負担はオーナー(大家)の物だからです

防火制限

建築基準法61条は、準防火地域内の一定の建築物について耐火建築物や準耐火建築物にしなければならないという建物の構造に関する規定である。建物の賃借人には建築物の構造を変更する権利が原則認められていないので、当該制約は問題とならない。そのため、説明事項とはならない(宅建業法35条1項2号、宅建業法則3条3項参照)。

建築物の構造について制限があっても、借りてる人は構造を変更できないから、制限があっても関係ないよね！

宅建業者が建物の貸借の媒介をする場合に、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第61条に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この場合宅建業法に違反しない。

津波防護施設区域

貸借の媒介において、建物が津波災害警戒区域に位置しているときは重要事項説明として説明が必要である(宅建業法35条1項14号、同則16条の4の3第3号)。反対に、津波防護施設区域に位置しているときは説明は不要となる。

借りるだけのときは、津波の危険性を知るのは大事だけど、津波から守るための施設にしないといけないのは知ったところでどうしようもないからね

売買の場合は、どちらの場合も説明が必要です。

建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第1項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要はないが、同法第53条第1項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときはその旨を説明する必要がある。

住宅性能評価

住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を建物の売買又は交換する場合には、重要事項として説明しなければならないが、貸借の場合は説明する必要はない(宅建業法35条1項14号、宅建業法則16条の4の3柱書、同条第6号参照)。

借りるときは説明されないんだね

建物の貸借の媒介を行う場合は、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときでも、その旨について説明する必要はない。

建築住宅性能評価書

当該建物が既存の建物であるときの建築住宅性能評価書の保存の状況については、既存建物の売買又は交換の場合には、重要事項として説明しなければならないが、貸借の場合は説明するする必要はない(宅建業法35条1項6号の2ロ、宅建業法則16条の2の3柱書、同条第4号参照)。

新築のときと一緒だよ！

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明する必要はない。

設計図書など

売買・交換の契約の場合は、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況について説明しなければならない(宅建業法35条1項6号の2ロ)が、建物の貸借の媒介の場合には説明は不要である。

この辺の書類については持ち主が知っていればいい情報だからね！

宅地建物取引業者が既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明する必要はない。

区分所有建物

専用使用権

専有部分の利用制限に関する規約の定めは説明する必要があるが、専用使用権に関する規約の定めについてはその必要はない(宅建業法35条1項6号、宅建業法則16条の2第3号、4号)。

専有使用権はバルコニーや専用庭の使用についての権利だよ

区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。

金銭の保管方法

借賃以外に授受される金銭の額、授受の目的は説明事項となっている(宅建業法35条1項7号)が、保管方法は説明事項ではない。

預かったお金をどうやって保管するかまでは流石に教えなくていいよね！

宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的を説明しなければならないが、その保管方法は説明しなくてもよい。

容積率や建ぺい率

建築基準法に規定する建ぺい率及び容積率に関する制限の概要は、建物の売買又は交換の場合には重要事項として説明が必要だが、建物の貸借の媒介の場合には説明は不要である(宅建業法35条1項2号、同施行令3条1項柱書、1項2号、3項)。

そんなの部屋を借りる人からしたら、どうでもいいよ

宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明する必要はない。

最後に

勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！

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