37条書面～契約書の交付～
契約書(37条書面)
35条書面で契約の前に重要事項の説明が必要なのは勉強したね
重要事項説明のあとにいよいよ契約するよ！
契約内容を忘れないように契約書を作るよね！
その契約書が37条書面なんだね
そんな37条書面の交付について今回は勉強していこう
交付のルール
代理の依頼者にも交付
宅建業者は、宅地又は建物の売買に関し、当事者を代表して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に対し、37条書面を交付しなければならない(宅建業法37条1項柱書)。
お互いどんな契約だったか確認できた方がいいよね！
貸借の場合も
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、37条書面を交付しなければならない。
貸借のときも、もちろんお互い契約内容を把握しておくよ
宅地建物取引業者Aは、貸主Fと借主Gの間で締結される建物賃貸借契約について、Fの代理として契約を成立させたときは、FとGに対して37条書面を交付しなければならない。
電磁的記録はダメ
37条書面の交付は、必ず書面を用いて行う必要があり、相手方の同意があったとしても、電磁的記録で交付することはできない。
書面じゃないと宅建士が記名押印できないよね！
宅地建物取引業者は、37条書面を交付する際に、相手方の同意があった場合でも、書面に代えて、電磁的記録で交付することはできない。
説明はなし
37条書面については宅建士の説明は要求されていない。
35条書面と違って契約書の交付だけなんだね
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、法第37条の規定による書面を交付すればよく、その内容について宅地建物取引士をして説明する必要はない。
相手が宅建業者でも交付
相手方が宅建業者であっても37条書面の交付は必要である。
契約書がないといくら宅建業者でも契約内容がわからないよ！
宅地建物取引業者A社は、建物の売買に関し、自ら売主として契約を締結した場合に、その相手方が宅地建物取引業者であっても、37条書面を交付する必要がある。
借賃について
宅建業者が媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合、37条書面には借賃の額、支払時期及び方法を記載しなければならず(宅建業法37条2項2号)、当該書面は契約の各当事者に交付しなければならない(宅建業法37条2項本文)。
家賃をいくら、いつ、どうやって支払うかの契約は大事だよ！
宅地建物取引業者Aが媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合、37条書面に借賃の額、並びにその支払の時期及び方法を記載しなければならず、また、当該書面を契約の各当事者に交付しなければならない。
重説と同じ図書
37条書面の記載事項である宅地建物を特定するために必要な表示について書面で交付する際、工事完了前の建物については、重要事項の説明の時に使用した図書を交付することにより行う(宅建業法37条1項2号、同解釈、運用の考え方37条1項2号関係)。
同じ図面の方が分かりやすいよね
宅地建物取引業者Aは、その媒介により建築工事完了前の建物の売買契約を成立させ、当該建物を特定するために必要な表示について37条書面で交付する際、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書の交付により行う。
保証保険契約
宅建業者は、売買・交換契約において、担保責任またはその履行に関して講ずべき保証保険契約の締結等の措置について定めをしたときは、その内容を37条書面に記載しなければならない(宅建業法37条1項11号)。そして、宅建業者が媒介または代理という立場で取引に関与した場合は、契約の両当事者に37条書面を交付しなければならない(同項柱書)。
どんな保証がされているかも契約の一部だよ！
宅地建物取引業者Ａが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
登記された権利は記載しなくてよい
登記された権利の種類等は37条書面の記載事項とはなっていない。
どんな登記がされているか知っておく必要はあるけど、契約内容自体には関係ないからね！
宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合であっても、35条書面に当該登記について記載しなければならないが、37条書面に記載する必要はない。
引渡しと移転登記の時期
売買・交換契約の場合、物件の引渡しの時期および移転登記の申請の時期は、いずれも37条書面の必要的記載事項である(宅建業法37条1項4号、同項5号)。
いつ引き渡されるのか、移転の登記はいつなのかも大事な契約内容だよね
宅地建物取引業者Ａが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Ａは、引渡しの時期と移転登記の申請の時期いずれも37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
租税・公課の負担
宅地建物取引業者は、売買・交換契約において、取引物件に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない(宅建業法37条1項12号)。
実際負担する金額が契約書に載ってたほうがいいよね
宅地建物取引業者Ａが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
別の宅建士
37条書面と35条書面に記名押印する宅建士は同一である必要はなく、別の人物でもよい。
宅建士が記名押印すれば、同じ人が記名押印する必要はないよ！
37条書面に記名押印する宅地建物取引士は、35条書面に記名押印した宅地建物取引士と必ずしも同じ者である必要はない。
違反する場合
重説の前に交付
重要事項説明は契約前に行う(宅建業法35条1項柱書)が、37条書面の交付は契約締結後に行う。
重要事項の説明を受ける前に契約(37条書面の交付)することは内容を把握してないから危ないよ
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でないBと宅地の売買について交渉を行う場合。Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付した。この場合、宅建業法に違反する。
売主に未交付
宅建業者は、みずから当事者として宅地又は建物の売買契約を締結したときは、その相手方に対して37条書面を交付しなければならない(宅建業法37条1項柱書)。
相手方には売主も入ってるよ！
宅地建物取引業者Hは、宅地建物取引業者ではない売主Iから中古住宅を購入する契約を締結したが、Iが売主であるためIに37条書面を交付しなかった。この場合、宅建業法に違反する。
私道負担の追加説明
宅地の売買において、私道に関する負担に関する事項は説明が必要な事項である(宅建業法36条1項3号)。
契約の前に分かってたら、説明しないといけないんだね！
宅地建物取引業者A社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気づいた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、A社は、私道の負担に関する追加の重要事項説明は行わず、37条書面にその旨を記載し、売主及び買主の双方に交付した。この場合、宅建業法に違反する。
供託所の未説明
営業保証金を供託している供託所及びその所在地は説明事項の1つである(宅建業法35条の2第1号)。
供託所に何かあった時の保証金が集められているんだったね
宅地建物取引業者A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主(宅地建物取引業者ではないものとする。)に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。この場合、宅建業法に違反する。
金銭のあっせんについて
代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置は重要事項説明に係る書面への記載事項である(宅建業法35条1項12号)。
あっせんに関しては全部、契約(37条書面交付)前に説明しないといけないよ
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う場合。Bは、当該宅地を購入するに当たり、Ａ社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際、Ａ社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について記載することとしたが、融資額や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。この場合、宅建業法に違反する。
宅建士以外が記名押印
宅建業者は、取引の相手方が宅建業者である場合でも、37条書面を作成して交付しなければならないが(達家業法37条1項)、その書面には、宅建士の記名押印が必要である(同条3項)。
宅建士以外の人は記名押印できないよ！
Aは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約締結した。A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Ａは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをＢに交付した。この場合、宅建業法に違反する。
違反しない場合
宅建士以外の交付
37条書面において宅建士に要求されているのは記名押印のみなので、交付は宅建士でない者が行ってよい(宅建業法37条2項)。
37条書面を作るの自体は宅建士がしなくてもいいんだね！
宅地建物取引業者A社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名押印をした宅地建物取引士が不在であったことから、宅地建物取引士ではない従業員に37条書面を交付させた。この場合、宅建業法に違反しない。
宅建士証の未提示
宅建士は、重要事項の説明以外の場面では、取引の関係者から請求があった場合にのみ宅建士証を提示する必要がある(宅建業法22条の4)。
37条書面の交付の時は頼まないと宅建士証を見せてくれないんだね
売主である宅地建物取引業者Eの宅地建物取引士Fは、宅地建物取引業者ではない買主Gに37条書面を交付する際、Gから求められなかったので、宅地建物取引士証をGに提示せずに当該書面を交付した。この場合、宅建業法に違反しない。
自ら貸主として賃貸
自ら貸主として賃貸する場合は、宅建業に当たらず、宅建業法の適用を受けない(宅建業法2条2号)。
自分が大家さんになるのは宅建業じゃなかったね
宅地建物取引業者Ａが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときでも、37条書面を交付する必要はない。
代理人への交付
37条書面の代理人への交付は義務ではないが、交付することが法律に違反するものでもない。
代理人(宅建業者)への37条書面の交付はしてもしなくてもいいんだよ！
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主との間で宅地の売買契約を締結した。この際、当該買主の代理として宅地建物取引業者B社が関与していたことから、37条書面を買主に加えてB社へも交付した。この場合、宅建業に違反しない。
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
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