37条書面～記載事項～
記載のルール
前に契約書(37条書面)の交付のルールについて勉強したね
今回は37条書面に記載する事項について勉強しよう！
共通
氏名と住所
当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所は、売買・交換・貸借いずれの契約においても、37条書面に必ず記載しなければならない(宅建業法37条2項1号、1項1号)。
誰と誰が契約しているか分かないと意味ないよね！
引渡しの時期
取引物件の引渡しの時期は、売買・交換・貸借のいずれの契約においても、37条書面に必ず記載しなければならない(宅建業法37条2項1号、1項4号)。
いつから住めるか、かなり気になるよ
別の宅建士
宅建業者は、37条書面を作成したときは、宅建士をして、当該書面に記名させなければならない(宅建業法37条3項)が、この宅建士は、35条書面に記名した者と同一である必要はない。
宅建士だったら、誰でも37条書面に記名できるよ
契約の解除
契約の解除に関する定めがあるときは、売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面に、その内容を記載しなければならない(宅建業法37条1項7号、2項1号)。
契約の解除について契約書(37条書面)に書いてないと、いざ契約を解除したいときに困るよね
宅地建物取引業者Aがその媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。
天災損害について
天災その他不可抗力による損害の負担に関する事項は、定めがあるときだけに37条書面に記載すればよく、定めがない場合は記載する必要がない(宅建業法37条1項10号、同条2項1号)。
わざわざ負担が無いことを記載する必要はないんだね！
定めがある場合
宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。
定めがない場合
宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた場合。天災その他不可抗力による損害の負担に関して定めなかった場合には、その旨を37条書面に記載する必要はない。
売買
買主でも交付義務
37条書面の作成・交付義務は、宅建業者が買主という立場で取引を行う場合にも課される(宅建業法３７条1項)。
特に宅建業者じゃない普通の人が売主とかだと、契約書なんて作れないよね
宅地建物取引業者が、買主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合でも、法第37条の規定により交付すべき書面を交付する義務がある。
保証保険契約
宅地建物取引業者は、売買・交換契約において、担保責任またはその履行に関して講ずべき保証保険契約の締結等の措置について定めをしたときは、その内容を37条書面に記載しなければならない(宅建業法37条1項11号)。そして、宅地建物取引業者が媒介又は代理という立場で取引に関与した場合は、契約の両当事者に37条書面を交付しなければならない(同項柱書)。
どんな保証がされているか契約書に書かれていた方がいいよね
宅地建物取引業者Aが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
すべての宅建士の記名
37条書面には、契約に関与したすべての宅地建物取引業者の宅地建物取引士の記名が必要となる。
売主にも買主にも37条書面を交付する義務があるからね！
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者Ｄの媒介により、宅地建物取引業者Ｅと宅地の売買契約を締結した。Ｄが宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させている場合でも、Ａは宅地建物取引士をして当該書面に記名させる必要がある。
前は37条書面(重要事項説明書)に宅建士の押印が必要だったけど、押印が不要になったよ！
なんで、押印不要になったの？
押印不要にしたことで、電子契約をしやすくするためだよ！
デジタルで契約できる方がお客さん側も便利だね
引渡しと移転登記の時期
売買・交換契約の場合、物件の引渡しの時期および移転登記の申請の時期は、いずれも37条書面の必要的記載事項である(宅建業法37条1項4号、同項5号)。
どっちも記載しないといけないよ！
宅地建物取引業者Aが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Aは、引渡しの時期及び移転登記の申請の時期いずれも37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
租税・公課の負担
宅建業者は、売買・交換契約において、取引物件に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない(宅建業法37条1項12号)。
どんな負担が実際にあるか契約書に書かれてないとわからないよね
宅地建物取引業者Aが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
契約解除
契約解除に関する定めは37条書面の任意的記載事項である(宅建業法37条1項7号)。
任意だから定めがあったら、記載されるんだよ
宅地建物取引業者Aが売主としてCとの間で売買契約を成立させた場合(Cは自宅を売却して購入代金に充てる予定である。)、AC間の売買契約に「Cは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Aは、37条書面にその内容を記載しなければならない。
構造上主要な部分
既存住宅について、「建物の構造上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項」は、売買における契約書面の必要的記載事項である(宅建業法37条1項2号の2)。
必要的記載事項だから、確認してないときも確認してないことを書くよ！
確認したとき
宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。その後、B及びDは、それぞれA及びCの媒介により、甲住宅の売買契約を締結した。A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があることきにその記載を省略することはできない。
確認してないとき
既存の建物の構造耐力上主要な部分などの状況について当事者の双方が確認した事項がない場合、確認した事項がない旨を37条書面に記載しなければならない。
損害賠償額と違約金
宅建業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、37条書面には、損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を記載しなければならない(宅建業法37条1項8号)。
損害賠償や違約金の定めがあったら、契約書に書かないといけないんだね！
宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定する場合でも、37条書面にその内容を記載しなければならない。
金銭の貸借のあっせん
代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置は、37条書面に記載する必要がある(宅建業法37条1項9号)。
宅建業者がオススメのローンが通らなかった時にどうするか書かれるんだね
宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合における当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しなときの措置について、37条書面に記載する必要がある。
代金と消費税相当額
37条書面には、代金の額を記載し、消費税等相当額についても記載しなければならない。
いくらで売買するかは契約書のメインだよね
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、自ら売主として土地付き建物の売買契約を締結したときは、37条書面に代金の額と消費税等相当額を記載しなければならない
賃貸
公正証書
賃貸借契約を公正証書によって成立させたとしても、37条書面には宅建士の記名が必要である(宅建業法37条1項)。
37条書面には、必ず宅建士の記名が必要だよ！
宅地建物取引業者Aがその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、当該公正証書とは別に37条書面を作成して交付するにあたっても、宅地建物取引士をして記名させる必要がある。
貸借契約の記載事項
宅地建物取引業者が媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合の37条書面への記載事項。
- 当事者の氏名・住所
- 物件を特定するために必要な表示
- 借賃の額およびその支払の時期・方法
- 物件の引き渡しの時期
どれも契約書に書いてないと困るね！
宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた場合。借賃の支払方法が定められていて、貸主及び借主の承諾を得たときでも、37条書面への記載を省略することはできない。
貸借の場合は記載不要
売買・交換契約の際は記載する必要があるが、貸借契約の場合記載が不要な事項。
- 建物の構造耐力上主要な部分等の状況
- 担保責任の内容
借りるだけだったら、知っておく必要なないからね
自ら賃借
自ら貸借する行為は、宅建業に該当しない。宅建業に該当しない以上、宅建業法に定められた37条書面の交付義務も課せられない。
サラリーマン大家は宅建業じゃなかったね
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、37条書面の交付義務は課せられない。
記載事項ではない
供託所
供託所に関する事項は、供託所等の説明に関する問題である(宅建業法35条の2)。宅建業者は相手方に対して、売買契約等の契約が成立するまでの間に供託所等の説明をするようにしなければならない。
供託所は重要事項で説明すれば、37条書面に記載する必要ないよ！
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合。Aは、供託所に関する事項を37条書面に記載しなくてもよい。
貸借契約
貸借契約の場合、37条書面に記載が不要な事項。
- 媒介に関する報酬の額
- 保証人の氏名及び住所
契約そのものとは関係ないからね！
専有部分の用途
区分所有建物の貸借の場合、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容を重要事項として説明しなければならないが、これを37条書面に記載する必要はない。
マンションで猫(わたし)を飼ってはいけないことは説明を受けていれば契約書に書くまでは必要ないよ
宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の賃借の契約を成立させた場合。専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときは、37条書面に記載する必要はない。
賃借権設定登記の申請時期
宅建業者は、宅地又は建物の賃借に関し、その媒介により契約が成立したときの37条書面には、引渡しの時期は記載しなければならないが、賃借権設定登記の申請の時期は記載する必要はない(宅建業法37条2項)。これは、契約の当事者が宅建業者であっても妥当する。
移転登記と違って、賃借権設定登記はそんなに重要じゃないよ
違反する
次に37条書面に関して宅建業法に違反する事例を勉強しよう！
売買
契約解除
宅地建物取引業者Aは、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。
契約の解除のときのことが決まっていたら契約書に書いておこう！
みんなで記名押印
複数の宅建業者共同で37条書面を作成した場合、全ての宅建業者がその宅建士をして37条書面に記名しなければならず、一部の者ではたりない。
かかわった宅建業者はそれぞれ宅建士が記名押印しないといけないんだ
宅地建物取引業者である売主Bは、宅地建物取引業者Cの媒介により、宅地建物取引業者ではない、買主Dと宅地の売買契約を締結した。Bは、Cと共同で作成した37条書面にCの宅地建物取引士の記名がなされていたため、その書面に、Bの宅地建物取引士をして記名をさせなかった。（誤り）
Cの宅建士の記名があったから、Bは宅建士の記名をしなかったんだね！これは宅建業法違反になるよ
支払と引渡しの時期の未記載
宅地又は建物の売買の媒介における、代金の支払の時期及び引渡しの時期は、37条書面の記載事項である(宅建業法37条1項3号、4号)。
いつ支払って、いつ住めるかとかは大事な契約内容だよね
宅地建物取引業者Aは、中古マンションの売買の媒介において、当該マンションの代金の支払の時期及び引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明を行ったので、37条書面には記載しなかった。
担保責任特約の未記載
担保責任に関する特約について定めがあるときのその内容は、37条書面の記載事項である(宅建業法37条1項11号)。取引の相手方が宅地建物取引業者であっても37条書面の記載事項は同じなので、その旨を記載しなければならない。
担保責任があれば、相手が宅建業者でも契約書に書こう！
宅地建物取引業者Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。
賃貸
引渡しの時期
引き渡しの時期は37条1項4号で定められた記載事項であり、重要事項説明で伝達していても省略はできない。
賃貸でも書かないといけないよ！
宅地建物取引業者A社は、居住用建物の貸借を媒介し、当該賃貸借契約を成立させた。この際、当該建物の引渡しの時期に関する定めがあったが、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において、既に借主へ伝達していたことから、37条書面にはその内容を記載しなかった。
違反しない場合
売買
手付金などの保全措置
手付金等を受領しようとする場合の手付金等の保全措置の概要は、37条書面の記載事項ではなく、重要事項説明書の記載事項である(宅建業法35条1項10号)。
手付金等の保全措置は契約するころにはあまり関係ないかな
宅地建物取引業者Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において、手付金等を受領するにもかかわらず、37条書面に手付金等の保全措置の内容を記載しなかった。
35条書面と同じ図書
37条書面に記載する、建物を特定するために必要な表示を、重要事項説明で使用した図書にとり行うことは問題ない。
同じ図書の方が分かりやすいよね
宅地建物取引業者A社は、建築工事完了前の建物の売買を媒介し、当該売買契約を成立させた。この際、37条書面に記載する当該建物を特定するために必要な表示については、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書があったため、当該図書の交付により行った。
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
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