保証金
事務所の開業
宅建業者が事務所を開業するには保証金を供託しないといけないよ！
なんのために供託するの？
宅建業で家や土地を売り買いするのは、おっきい額だからもし何かあった時に消費者が大きい損額になっちゃうよね
そんなときに供託金から保証されるんだね！
そんな供託には、営業保証金と弁済業務保証金の2種類があるよ！
営業保証金
仕組み
宅建業者が供託した額がそのまま弁済に使われます。
消費者に損失があったときに供託していた営業保証金から弁済がされるんだね！
供託すべき額
供託すべき営業保証金の額は、本店につき1000万円、支店1つにつき500万円である(宅建業法令2条の4)。
宅建業を開業するにはこんなにお金がかかるよ
宅地建物取引業者A社が本店のほかに5つの支店を設置して宅地建物取引業を営もうとする場合、供託すべき営業保証金の合計額は3500万円である。
- 本店：1000万円
- 支店(5つ)：500万円×5＝2500万円
- 合計：3500万円
最寄りの供託所
その営業保証金はどこの供託所に預ければいいの？
営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に供託する(宅建業法25条1項)。
つまり、本店に一番近い供託所に供託すればいいんだよ！
宅地建物取引業者A社は、支店があっても営業保証金を本店の最寄りの供託所に供託しなければならない。
弁済額の限度
宅地建物取引業と宅地建物取引業に関し取引をした還付請求権者が、還付を受けることができる額は、供託されている営業保証金の範囲内である(宅建業法27条1項)。
預けられている分、保証されるんだね！
弁済限度額は1,500万円です
宅地建物取引業A(甲県知事免許)は、甲県に本店と支店を設け、営業保証金として1,000万円の金銭と額面金額500万円の国債証券を供託し、営業している。本店でAと宅地建物取引業に取引をした者(宅地建物取引業者に該当する者を除く。)は、その取引により生じた債権に関し、1,500万円を限度としてAからその債権の弁済を受ける権利を有する。
本店(1,000万円)と支店(500万円)の合計(1,500万円)が保証されるよ！
弁済を受ける権利
宅建業者と宅建業に関し取引した者は、その取引により生じた債権に関し、宅建業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有する(宅建業法27条1項)。
宅建業についての取引じゃないと保証されないよ
建築工事
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)から建築工事を請け負った建設業者は、Aに対する請負代金債権について、営業継続中のAが供託している営業保証金から弁済を受ける権利を有しない。
家賃収納代行
宅地建物取引業者に委託している家賃収納代行業務により生じた債権を有する者は、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受けることはできない。
弁済業務保証金
仕組み
保証協会にみんなで少しずつ保証金を出し合います
みんなで出し合っている分、１社あたりが負担する額が小さくなるんだね！
弁済保証金分担金
保証協会にはいくら支払わないといけないんだろう？
宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者が支払う弁済業務保証分担金の額は、主たる事務所60万円、その他30万円の合計額である(宅建業法64条の9第1項、宅建業法則7条)。
営業保証金の6％の額で良いんだよ！
- 本店：1000万円×6％＝60万円
- 支店：500万円×6％＝30万円
宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者B社が、主たる事務所の他に3か所の従たる事務所を有している場合、Bは弁済保証金分担金として150万円の納付をしなければならない。
- 主たる事務所：60万円
- 従たる事務所(3つ)：30万円×3=90万円
- 合計額：150万円
弁済額の限度
保証協会に加入している宅地建物取引業者と取引した還付請求者権は、その宅地建物取引業者が納付した弁済業務保証金分担金の額ではなく、その宅地建物取引業者が保証協会の社員でないとした場合に供託しなければならない営業保証金の額を上限として弁済を受ける権利を有する(宅建業法64条の8第1項)。
本店分で保証協会に60万円納付していたら、営業保証金では1000万円だから、1000万円が上限で弁済を受ける権利があるんだね！
宅建業者が弁済？
保証協会の社員である宅建業者と宅建業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金から還付を受けることができるが、宅地建物取引業者は「宅地建物取引業に関し取引した者」には含まれない(宅建業法64条の8第1項)。
宅建業者同士の取引だと、弁済は保証されないんだよ
宅建業者Aに弁済はされません
Aは、平成29年5月1日に、Bに手付金500万円を支払い、宅地の売買契約を締結した。宅地の引渡しの前にBが失踪し、宅地の引渡しを受けることができなくなったときは、Aは、手付金について、弁済保証金から弁済を受けることはできない。
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
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