景品表示法
広告のルール
消費者が勘違いしないように宅建業者がする広告にはいろんなルールがあるよ
広告のルールは不当景品類及び不当表示防止法と不動産の表示に関する公正競争規約で決められてるよ！
今回はその不動産の広告について勉強しよう！
広告表示
表示
物件自体による表示及びモデル・ルームその他これらに類似する物による表示は「表示」(顧客を誘引するための手段として事業者が不動産の内容又は取引条件その他取引に関する事項について行う広告その他の表示)に含まれる(公正競争規約4条5項(1))。
モデルルームによる広告も表示のルールに従うんだね
新築分譲マンションの販売において、モデル・ルームは、不当景品類及び不当表示法の規制対象となる「表示」に当たり、実際の居室には付属しない豪華な設備や家具等を設置した場合であっても、当該家具等は実際の居室には付属しない旨を明示する必要がある。
建築条件付土地
建築条件付土地とは、自己の所有する土地を販売するに当たり、自己と土地購入者との間において、自己又は自己の指定する建設業者との間に、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地をいい、建築請負契約の相手方となる者を制限しない場合を含む(不動産の表示に関する公正競争規約4条6(1))。
建物を建築するために土地を買ってねってことだよ
そして、建築条件付土地取引に関する広告については、取引の対象が建築条件付土地である旨など一定の事項について、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で表示しなければならない(不動産の表示に関する公正競争規約6条(1)ア)。
建築条件付土地であることが分かりやすいようにしよう！
土地を販売するに当たり、購入者に対し、購入後一定期間内に当該土地に建物を建築することを条件としていれば、建物建築の発注先を購入者が自由に選定できることとなっていたとしても、当該土地公告に「建築条件付土地」と表示する必要がある。
予約広告
予約広告とは、新築分譲住宅等であって、価格等が確定していないため、直ちに取引することができない物件について、その本広告に先立ち、その取引開始時期をあらかじめ告知する広告表示をいい、このような広告も認められている(公正競争規約4条6項(3))。
予約広告もできるんだね！
市街化調整区域
市街化調整区域内の土地については「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の文字で明示しなくてはならない(公正競争規約則8条(1))。
大事なところだから、大きい文字(16ポイント以上)で書くんだね
ちなみにこのブログの文字は基本18ポイントで、このコメントのみ16ポイントです！
宅地の造成及び建物の建築が禁止されており、宅地の造成及び建物の建築が可能となる予定がない市街化調整区域内の土地を販売する際の新聞折込広告においては、当該土地が市街化調整区域内に所在する旨と、宅地の造成や建物の建築ができない旨を16ポイント以上の文字の大きさで表示する必要がある。
市街化調整区域
路地状部分
路地状部分(敷地延長部分)のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地のおおむね30％以上を占める場合には、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示しなければならない(公正競争規約則8条4号)。
路地状部分はこんな土地のイメージだよ
路地状部分
セットバック
建築基準法第42条第2項の規定により道路とみなされる部分(セットバックを要する部分)を含む土地については、その旨を表示し、セットバックを要する部分の面積がおおむね10パーセント以上である場合は、併せてその面積を明示することが必要である(公正競争規約則規約則8条(5))。
- セットバックがある場合→その旨を表示
- 10パーセント以上の場合→面積を明示
セットバックは不動産業界や建築業界では、敷地や建物を道路や隣地などの境界線から離す（後退させる）ことだよ
土地取引
土地取引において、当該土地上に古家、家屋等が存在するときは、その旨を明示しなければならないが(公正競争規約則8条(6))、その旨を明示さえすれば、その古家が住宅として可能な状態であっても、売地として表示して問題ない。
家があることを明示すれば、売地として販売もできるんだね
土地上に古家が存在する場合に、当該古家が、住宅として使用することが可能な状態と認められる場合であっても、古家がある旨を表示すれば、売地として販売しても不当表示に問われることはない。
特異な地勢
土地の有効な利用が阻害される著しい不正計画地及び区画の地盤面が2段以上に分かれている等の著しく特異な地勢の土地については、その旨を明示すること(公正競争規約則8条(11))。
「見れば分かる」は一般の人には通用しないよ
販売する土地が有効な利用が阻害される著しい不正計画地であれば、実際の土地を見れば不正計画地であることは認識できるとしても、当該土地の広告にはその旨を表示しなければならない。
都市計画道路
販売しようとしている土地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合は、都市計画道路の工事が未着手であっても、広告においてその旨を明示しなければならない(公正競争規約則8条(13))。
未着手だから表示しなくていいなんてことはないよ
中断時期
建築工事に着手した後に、同工事を相当の期間にわたり中断していた新築住宅又は新築分譲マンションについては、建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明示すること(公正競争規約則8条(14))。
いつ工事を始めて、どのくらい工事を休んでいたか表示しないといけないよ！
取引態様
直販はなし
取引態様は、売主、貸主、代理又は媒介(仲介)の別をこれらの用語を用いて表示すること(公正競争規約則10条(1))。
この4つのどれかで表示しないといけないんだね！
宅地建物取引業者が自ら所有する不動産を販売する場合の広告には、取引態様の別として「直販」、「委託」等と表示することはできない。
個別に表示
取引態様は、原則として、個々の物件ごとに取引態様を表示しなければならない(公正競争規約施行規則10条(1))。取引態様が複数混在している場合、広告の下部にまとめて表示すること不当表示に問われる。
それぞれの物件がどんな取引になっているか分からないと困るよ
複数の売買物件を1枚の広告に掲載するに当たり、取引態様が複数混在している場合に、広告の下部にまとめて表示し、どの物件がどの取引態様かを明示していない場合は不当表示に問われることがある。
新設予定の駅、バス停
新設予定の駅、バス停等については、当該路線の運行主体が公表したものに限り、その新設予定時期を明示して表示することができる(公正競争規約則10条(5))。
本物の情報なら表示していいよ
近くに新駅の設置が予定されている分譲住宅の販売広告を行うに当たり、当該鉄道事業者が新駅設置及びその予定時期を公表している場合、広告の中に新駅設置の予定時期を明示してもよい。
住民の要請？
分譲住宅の販売広告において、当該物件周辺の地元住民が鉄道会社に駅の新設を要請している事実が報道されているだけでは、広告中に地元住民が要請している新設予定時期を明示して、新駅として表示することはできない。
徒歩所要時間
距離で算出
徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること(公正競争規約則10条(10))。
歩く速さは人によって違うから、80mで1分で統一されているよ！
建売住宅の販売広告において、実際に当該物件から最寄駅まで歩いたときの所要時間が15分であっても、物件から最寄駅までの道路距離にかかわらず、広告中に「最寄駅まで徒歩15分」と表示することはできない。
端数
徒歩所要時間について、道路距離を80mで除した数値が1分未満の端数が生じたときは、1分として算出すること(不動産の表示に関する公正競争規約則10条(10))
短くして少しでも距離が近く見えるようにするのはダメだよ
取引しようとする賃貸物件から最寄りの甲駅までの徒歩所要時間を表示するため、当該物件から甲駅までの道路距離を80mで除して算出したところ5.25分であったので、1分未満を四捨五入して「甲駅から5分」と表示した。この広告表示が不当表示に問われることがある。
居室の表示
採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第28条の規定に適合していないため、同法において居室と認められない納戸その他の部分については、その旨を納戸等と表示すること(公正競争規約則10条(17))。
建築基準法を満たしてないと、居室として表示できないんだね
建築基準法第28条(居室の採光及び換気)の規定に適合した採光及び換気のための窓等がなければ、居室として利用できる程度の広さがあったとしても、広告において居室として表示できない。
採光のための窓は床面積の7分の1以上だったね
地目
地目は、登記簿に記載されているものを表示すること。この場合において、現況の地目と異なるときは、現況の地目を併記すること(公正競争規約則10条(19))。
地目は土地の用途の事だよ
リフォーム
建物をリフォーム又は改築したことを表示する場合は、そのリフォーム等の内容及び時期を明示すること(公正競争規約則10条(21))。
いつどんなリフォームをしたか知りたいよね
リフォーム済みの中古住宅について、リフォーム済みである旨を表示して販売する場合、広告中にはリフォームした時期及びリフォームの内容を明示しなければならない。
リフォーム済みの表示をするときは、時期と内容を明示するんだね
他の建物の写真
宅地・建物の写真は、その建物の写真を用いることを原則とし、建設中などの理由で他の建物の写真を用いる場合は、①当該建物と規模、形質、外観が同一である建物の外観又は②建物の内部写真であって、写真に写される部分の規模、形質等が同一のものでなくてはいけない(不動産の表示に関する公正競争規約則10条(22))。
当たり前だけど、実物と違いすぎる写真を使っちゃいけないよね
新築の建売住宅について、建築中で外装が完成していなかったため、当該建売住宅と規模、外観等は同一ではないが同じ施工業者が他の地域で手掛けた建売住宅の外観写真を、施工例である旨を明記して掲載した。この広告表示は不当表示に問われることがある。
完成予想図
宅地又は建物の見取図、完成図又は完成予想図は、その旨を明示して用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしないこと(公正競争規約則10条(23))。
ウソはダメだよ！
ないはずの商業施設
新築分譲マンションの販売広告で完成予想図により周囲の状況を表示する場合、完成予想図により周囲の状況を表示する場合、完成予想図である旨及び周囲の状況はイメージであり実際とは異なる旨を表示しても、実際に所在しない箇所に商業施設を表示するなど現況と異なる表示をしてはならない。
あるはずの電柱や電線
新築分譲マンションの広告において、当該マンションの完成図を掲載する際に、敷地内にある電柱及び電線を消去する加工を施した場合、当該マンションの外観を消費者に対し明確に示すためであっても、不当表示に問われることがある。
道路距離
公共・公益施設以外の学校、病院、官公署、公園その他の公共・公益施設については、現に利用できるものの名称と道路距離を表示しなければならない(公正競争規約則10条(29))。
名称と距離をちゃんと表示しよう！
半径300m以内に小学校及び市役所が所在している中古住宅の販売広告においては、当該住宅からの道路距離の表示を省略して、「小学校、市役所近し」と表示することはできない。
商業施設
デパート、スーパーマーケット、商店等の商業施設は、現に利用できるものを物件までの道路距離を明示して表示すること。ただし、工事中である等その施設が将来確実に利用できると認められるものにあっては、その整備予定時期を明示して表示することができる(公正競争規約則10条(31))。
絶対に今使えるお店しか表示できないわけではないんだね
分譲宅地の価格
すべての区画の価格を表示することが困難であるときは、分譲宅地の価格については、1区画当たりの最低価格、最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する販売区画数を表示すること(公正競争規約則10条(36))。
全てを表示するのは、難しいからね
分譲宅地(50区画)の販売広告を新聞折込チラシに掲載する場合、広告スペースの関係ですべての区画の価格を表示することが困難なときは、1区画当たりの最低価格、最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する販売区画数を表示すれば足りる。
賃料
新築分譲マンション又は新築賃貸アパートの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することが困難であるときは、1住戸当たりの最低賃料及び最高賃料を表示しなければならない(公正競争規約則10条(40))。
標準的な賃料じゃなくて、最低と最高額を表示するよ
新聞折込チラシにおいて新築賃貸マンションの賃料を表示するに当たり、すべての住戸の賃料を表示することがスペース上困難な場合に、標準的な1住戸当たりの賃料の表示だけでは、不当表示に問われることがある。
管理費
管理費については、1戸当たりの月額を表示すること。ただし、住戸により管理費の額が異なる場合において、そのすべての住宅の管理費を示すことが困難であるときは、最低額及び最高額のみで表示することができる(公正競争規約則10条(41))。
管理費も最低額と最高額は表示しよう！
住戸により管理費が異なる分譲マンションの販売広告を行う場合、全ての住戸の管理費を示すことが広告スペースの関係で困難なときには、1住戸当たりの月額の最低額及び最高額のみで表示すればよい。
修繕積立金
新築分譲マンションの販売広告において、住戸により修繕積立金の額が異なる場合であって、全ての住戸の修繕積立金を示すことが困難であるときは、最低額及び最高額のみで表示する(公正競争規約則10条(43))。
修繕積立金も最低と最高額を表示すればいいんだね
住宅ローン
住宅ローンを記載する場合、金融機関や融資限度額、利率等も表示しなくてはならない(公正競争規約則10条(44)ア、ウ)。
ローンの中身もちゃんと表示しないといけないよ
新築分譲マンションの広告に住宅ローンについても記載する場合、返済例とともに、当該ローンを扱っている金融機関や融資限度額等について表示する必要がある。
比較対象価格
過去の販売価格を比較対象価格とする二重価格表示を行うには、過去の販売価格の公表時期および値下げの時期を明示しなければならない(公正競争規約則13条(1))。
前の価格がいつ公開されて、いつ値下がりしたか明示するよ！
新築分譲住宅について、価格Aで販売を開始してから3ヶ月以上経過したため、価格Aから価格Bに値下げをすることとし、価格Aと価格Bを併記して、値下げをした旨を表示する場合、値下げ金額が明確になっていたとしても、価格Aの公表時期や値下げの時期を明示する必要がある。
新築
新築は建設後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。
築一年未満で誰も住んだことがないのが新築なんだね！
完成後8か月しか経過していない分譲住宅については、入居が有った場合は新築分譲住宅と表示できない。
再度販売はOK
分譲住宅について、住宅の購入者から買い取って再度販売する場合、当該住宅が建築後1年未満で居住の用に供されたことがないものであるときは、広告に「新築」と表示しても、不当表示に問われることはない。
新発売
新発売とは新たに造成された宅地又は新築の住宅について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うことである(不動産の表示に関する公正競争規約18条1項(2))。
リフォーム物件は新発売にならないんだ
築15年の企業の社宅を買い取って大規模にリフォームし、分譲マンションとして販売する場合、一般消費者に販売することは初めてであっても、「新発売」と表示して広告を出すことはできない。
売れ残り
物件が完売していないのに完売したと誤認させるおそれのある表示を行うことは不当表示にあたる(不動産の表示に関する公正競争規約23条(70))。
表示後に実際に完売したとしてもダメだよ
新築分譲マンションを数期に分けて販売する場合に、第1期の販売分に売れ残りがあるにもかかわらず、第2期販売の広告に「第1期完売御礼！いよいよ第2期販売開始！」と表示して、結果として第2期販売期間中に第1期の売れ残り分を売り切っていたとしても、不当表示となる。
私道
指導の含まれている物件の場合、私道負担のある旨とその面積を表示しなければいけない(公正競争規約則別表)。
私道の事もちゃんと表示しよう！
私道負担部分が含まれている新築住宅を販売する際、私道負担の面積が全体の5％以下であっても、私道負担部分がある旨と、その面積を表示する必要がある。
建築確認前
宅建業者は、工事完了前の建物については、建築確認を受けた後でなければ、一切の広告表示をすることができない。これは、予告広告である旨及び契約又は予約の申込みには応じられない旨を明瞭に表示したとしても同様である。
建築確認前は売買契約はできなかったね！
新築分譲住宅を販売するに当たり、予告広告である旨及び契約又は予約の申込みには応じられない旨を明瞭に表示しても、当該物件が建築確認を受けていなければ広告表示をすることはできない。
インターネット広告
インターネットも対象
不動産の表示に関する公正競争規約の対象となる広告表示にはインターネットにおける広告表示も含まれる。しかがって、これらの情報が誤っていれば不当表示に問われうる(不動産の表示に関する公正競争規約4条5項)。
今は、インターネットでの広告が普通だよね
宅地建物取引業者がインストール不動産情報サイトにおいて行った広告表示に関して。物件の所有者に媒介を依頼された宅地建物取引業者Aから入手した当該物件に関する情報を、宅地建物取引業者Bが、そのままインターネット不動産情報サイトに表示し広告を行っていても、仮に入手した物件に関する情報が間違っていた場合不当表示に問われることがある。
おとり広告
契約済みとなった賃貸物件を掲載するのは「物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件」(不動産の表示に関する公正競争規約21条(2))と評価され、おとり広告とみなされることで不当表示とされる。
契約できる物件だけを掲載しよう
インターネット上に掲載した賃貸物件の広告について、掲載直前に契約済みとなった場合、消費者からの問い合わせに対し既に契約済みであり取引できない旨を説明をして、その時点で消費者の誤認が払拭されたとしても、不当表示に問われることがある。
表示取りやめ
事業者は、継続して物件に関する広告をする場合において、当該広告その他の表示の内容に変更があったときは、速やかに修正し、又はその表示を取りやめなければならない(公正競争規約24条1項)。
実際に取引できなくなった物件は表示をやめないといけないよ！
インターネット上に掲載している賃貸物件について、掲載した後に契約済みとなり実際には取引できなくなっていた場合、当該物件について消費者からの問合せがなく、故意に掲載を継続していたものでなくとも、不当表示に問われることがある。
新築分譲マンション
新築分譲マンションについては、「パンフレット等の媒体を除き、最小面積及び最大面積のみで表示することができる」(不動産の表示に関する公正競争規約別表4(15))。
最低でも、最大面積と最小面積が表示されていたらいいんだね
新築分譲マンションについて、パンフレットには当該マンションの全戸数の専有面積を表示したが、インターネット広告には当該マンションの全戸数の専有面積のうち、最小面積及び最大面積のみを表示した。この広告表示が不当表示に問われることはない。
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
コメント