住宅瑕疵担保履行法
新築物件の保険
宅建業者が新築住宅を売る時には、住宅の瑕疵を担保しないといけないよ！
瑕疵を担保？
不具合(瑕疵）があった時に責任を持つ(担保)することだね
瑕疵の担保の仕方は、供託金を預けるのと、保険に入るどちらかをしないといけないみたい！
今回はそんな住宅販売瑕疵担保について勉強しよう！
住宅販売瑕疵担保
売主が負担
住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主ではなく、売主である宅建業者が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と契約する保険契約である(瑕疵担保履行法2条7項1号)。
売主の宅建業者が保険料を払って、新築住宅の瑕疵を担保しないといけないんだね！
責任保険契約
住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、特定住宅販売瑕疵担保責任に係る新築住宅に一定の瑕疵があって、宅建業者が当該特定住宅販売瑕疵担保責任を履行したときに、当該宅建業者の請求に基づき、その履行によって生じた当該宅建業者の損害を補填するものである(瑕疵担保履行法2条7項2号イ)。
この保険に入ってたら、新築住宅に瑕疵(不具合)があった時にその修繕費用を補填したりしてくれるんだね
住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分の瑕疵(構造耐力上又は雨水の侵入に影響のないものを除く。)がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。
保険内容
新築住宅について自ら売主となる宅地建物取引業者が住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、住宅の品質確保の促進等に関する法律において新築住宅に定められている構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分に関する瑕疵によって生じた損害について、保険金の支払いを受けることができる(瑕疵担保履行法2条5項、住宅品質確保法94条1項、95条1項)。
新築住宅に瑕疵(不具合)があった時に10年間、保険があるんだよ
- 構造耐力上主要な部分の瑕疵
- 雨水の侵入を防止する部分の瑕疵
- 給水設備またはガス設備の瑕疵
設備は住宅そのモノとは関係ないよね
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに新築住宅を販売する場合。Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の給水設備又はガス設備の瑕疵によって生じた損害について保険金の支払いを受けることができない。
転売されても10年間は保険
住宅販売瑕疵担保責任保険契約は工事の請負人から新築住宅を引き渡されてから10年間有効であることが必要である(住宅瑕疵担保履行法2条7項4号)。
もし、住宅が転売されても元の売主が10年間は担保責任を負うよ
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに新築住宅を販売する場合。Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときでも、当該保険契約の解除をすることはできない。
わが子(新築住宅)の責任は10年は見ないといけないんだね
媒介ではいらない
瑕疵担保履行法による資力確保措置を講ずる義務が宅建業者に課せれるのは、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけである(瑕疵担保履行法11条)。
新築住宅の売買を媒介するだけなら、瑕疵担保はしなくていいよ！
宅地建物取引業者は、新築住宅の売買の媒介をする場合は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務は負わない。
55㎡以下
住宅販売瑕疵担保保証金の金額は、基準日から過去10年間さかのぼって引き渡した新築住宅の総戸数によって決まるが、その戸数を算出する場合、55㎡以下の小規模の住宅について、2戸をもって1戸と数えることになっている(瑕疵担保履行法11条3項、同施行令5条)。
小さい分、補修にかかる金額も小さくなるはずだからね
届出・説明
3週間以内に届出
新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、引き渡した日から3週間以内でなく、基準日(毎年3月31日と9月30日)から3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保保険契約の締結の状況について、免許権者に届け出なければならない(瑕疵担保履行法12条1項、同施行規則16条1項)。
半年に一回、10年間のうちに引き渡した新築住宅の瑕疵担保について届出をするんだね！
50日
自ら売主となって買主に新築卸住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保保険契約の締結状況についての届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない(住宅担保履行法13条)。
50日以内だったら、ご自由(ごじゅう)に新築販売どうぞ
3週間の届出期間＋1ヶ月の猶予って感じだね
契約までに説明
住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結するまでに、供託をしている供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない(瑕疵担保履行法15条)。
契約するまでに説明が必要だよ！
その他
宅建業者同士
宅建業者同士の取引には、瑕疵担保履行法の規定は適用されない(瑕疵担保履行法2条7項2号ロかっこ書)。
宅建業者同士では瑕疵担保もいらないんだね
宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
建設業者が買主
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに新築住宅を販売する場合。Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
宅建業者じゃない単なる建設業者が買主のときは、いつも通り瑕疵担保をするよ！
基準額の取り戻し
宅建業者は、基準日において、住宅販売瑕疵担保保証金の額が基準日に係る基準額を超えることとなったときは、免許権者の承認をうけることにより、その基準額を取り戻すことができる(履行確保法16条、9条)。
払いすぎた分は戻ってくるんだね！
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合。Aが住宅販売瑕疵担保保証金の供託をし、その額が、基準日において、販売新築住宅の合計戸数を基礎として算定する基準額を超えることとなった場合、甲県知事の承認を受けた上で、その超過額を取り戻すことができる。
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
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