抵当権
抵当権とは?
抵当権(ていとうけん)とは、金融機関が土地や建物などの不動産を担保にする権利のことです。
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マイホーム購入時
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例えば、マイホーム購入の為に住宅ローンを組むと銀行から家に抵当権を設定されるよ。
この抵当権は住宅ローンの返済が滞ったときのために、あらかじめ土地や建物を担保としておくものです。
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ローン滞納時
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もし、住宅ローンの返済が滞っても銀行は抵抗権を行使してローンの回収ができるよ。
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人質ならぬ家質みたいだね
抵当権について
抵当権のルール
消滅請求
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一体誰だったら抵当権を消せるんだ?
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抵当不動産について所有権を取得した第三者は抵当権消滅請求ができるよ
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購入した不動産が抵当権の実行で回収されたら寂しいからね
賃借権
弁済期
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返済の期限が来るまでは猶予があるってことだね
優先権
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もともと持っていた土地だけ優先されるんだね
代位行使
抵当権の具体例
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それじゃあ、過去問から抵当権に関する具体例を見ていこう!
火災による焼失
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Aさん所有の建物が火災によって焼失
Bの抵当権設定登記があるA所有の建物が火災によって焼失してしまった場合、Bは当該建物に掛けられた火災保険契約に基づく損害保険金請求権に物上代位することができる。
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建物に抵当権が設定されているから、建物が焼失した時の損害保険金が代わりになるんだ!
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Aさん所有の建物が焼失、土地に抵当権あり
A所有の土地上の建物が火災によって焼失してしまったが、当該建物に火災保険が付されていた場合、Bは土地の抵当権に基づき、この火災保険契約に基づく損害保険金を請求することができない。
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抵当権が設定されているのは土地、焼失したのは建物だから損害保険金の請求はできないよ。
賃料債権
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抵当権が設定されている建物を賃貸借している場合
Bの抵当権設定登記があるA所有の建物の賃料債権について、Bが当該建物に抵当権を実行していても、当該抵当権が消滅するまでは、Bは当該賃料債権に物上代位することができる。
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建物を売却するだけじゃなく、賃貸料があれば代わりになるんだね。
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先ほどの例で賃料債権を一般債務者が差押えした場合
Bの抵当権設定登記があるA所有の建物の賃料債権について、Aの一般債権者が差押えをした場合には、Bは当該賃料債権に物上代位することができる。
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この場合、抵当権の登記が差押えより先に行われているから、Bさんの方が優先されるよ!
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抵当権設定建物を転貸借している場合
Bの抵当権設定登記があるA所有の建物について、CがAと賃貸借契約を締結した上でDに転貸していた場合、Bは、CのDに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。
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AさんとBさんの関係(抵当権)をCさんのDさんの関係(転貸)に持ち込まれたら嫌だね。
連帯保証
連帯保証人が全額保証
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Aの連帯保証人であるBが債権全額について保証債務を履行しました
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連帯保証人のBさんがAさんの代わりに銀行に1500万円支払ってくれたよ。
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Bさん…優しい
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BはCとDに1000万円を限度に請求できます。
Bは、C及びDの各不動産に対する抵当権を実行して1000万円を限度に回収することができる。
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各保証人(B・C・D)の負担部分は、1500万円を3人で割った500万円だよ。
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Bさんはすでに500万円負担しているから、残りの1000万円を請求できるんだね!
銀行が抵当権で全額回収
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銀行が抵当権を実行してCから債権全額を回収しました
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銀行がCの不動産の抵当権を実行して債権全額を回収したよ
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Cさん…どんまい
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Bに対しては500万円請求可能
CはBに対して、500万円を限度として求償することができる。
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さっきと同じ考え方だね!
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みんな(3人)で1500万円を分けるから1人500万円負担するんだね
根抵当権
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CがAの為に抵当権および根抵当権を設定しました
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Bが抵当権または根抵当権を実行する場合、どちらであってもCはまずAに催告はできないよ
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抵当権は不可避!
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根抵当権でもあらゆる範囲の債権を担保できる訳じゃないよ
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普通の抵当権は担保する債権が「住宅ローン」のように決まってるんだよね
対抗要件
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登記があれば、抵当権でも根抵当権でも設定した旨を第三者に対抗できるよ
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債務者Aさんの承諾は特に必要ないよ
抵当権と法廷地上権
法廷地上権とは
土地とその上の建物を同じ所有者が所有している場合に、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際に、民法などの規定により建物のために地上権が自動的に発生することとされている。このように土地建物が強制的に分離処分される際に、法律の規定により建物のために発生する地上権を「法定地上権」と呼ぶ。
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建物と土地の所有者がバラバラになると、いろいろと不都合になるから法廷地上権があるよ
法廷地上権の具体例
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そんなややこしいことしないでほしいよ…
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この問題は抵当権を設定した時に建物が存在していたかがポイントになるよ!
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Cの抵当権を土地に設定後、Aが建物の登記をした場合
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抵当権を設定した時にあった建物をAさんが所有しているね!
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Cの抵当権を土地に設定後に、AがDに建物を譲渡した場合
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土地に抵当権を設定した時にあった建物は土地とセットになってるイメージかな
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甲土地を更地にした後、土地に抵当権を設定し、その後丙建物を甲土地上に建築した場合
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この場合、土地に抵当権を設定した時に建物が存在してないね
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土地に抵当権を設定後、甲建物を取り壊し、新たに丙建物を建築した場合
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土地に抵当権が設定された時にあった建物かどうかが重要なんだね!
抵当権と不動産質権
質権(しちけん)とは?
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不動産に対して設定された質権を「不動産質権」というよ!
比較
・抵当権は目的物を占有することはできないが、質権は目的物を占有できる
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不動産を使用(占有)できるかどうかってのが一番の違いだね!
対抗要件
発生要件
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抵当権は占有は関係なかったね
存続期間
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抵当権は存続の期間に関する制限が無いんだね
利息
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だらら、実際の不動産担保ローンにおいては、ほとんどのケースで、担保として用いられるのは抵当権であり、質権であることはまずないよ。
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