手付額の制限など
手付金などの受領
不動産の契約では、手付金や中間金を支払ったりするよ
手付金や中間金も損害賠償額と同じように上限が決まっていたり、受け取るときの制限があったりするよ
まずは、手付金や中間金の受領のルールについて勉強していこう！
手付金は代金の10分の2まで
宅地建物取引業者が自ら売主となる契約において、宅地建物取引業者は、代金の10分の2を超える手付金を受領することはできない。あらかじめ買主の承諾を得たとしても、10分の2を超える手付金を受領することは許されない(宅建業法39条1項)。
承諾があっても10分の2は超えたらダメなんだね
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物(代金2,400万円)の売買契約を締結する場合。Aは、Ｂとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。あらかじめＢの承諾を得た場合でも、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することはできない。
中間金
宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主と取引する場合には、手付金の額は売買代金の2/10を超えてはならないという決まり(宅建業法39条)があるが、この決まりは手付金のみに関する規制のため、中間金は含まない。
中間金は10分の2以上受け取れるよ
それぞれの上限額
保全措置
宅建業者は、工事が完了する前の宅地・建物の売買で、自ら売主となるものに関しては、代金の5％を超えるか、又は1,000万円を超える手付金等を受領しようとするときは、あらかじめ手付金等の保全措置を講じなければならない(宅建業法41条1項、同施行令3条の3)。この手付金等には中間金も含まれる。
未完成の宅地建物の売買では手付金等が5％か1000万円を超えるときは、保全措置が必要だよ！
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約に関して。Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Ａは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた際は、当該中間金を受領することができる。
手付金の額は20％以下で問題ないね！！
中間金を含めると5％を超えてるけど、保全措置をしてるから大丈夫なんだね
保全措置
契約解除
買主からの解除
買主は当事者の一方が履行に着手するまでは、手付金を放棄することで契約を解除することができる(宅建業法39条2項)。これに反し買主に不利な特約は無効である(同3項)。
買主からは手付金を手放すことで契約を解除できるよ
中間金も放棄？
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関して。A社はBとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を現実に提供し、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は無効である。
契約から30日以内？
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合。手付金放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る旨の特約を定めた場合でも、契約締結後30日を経過したときに、Aが契約の履行に着手していなければ、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。
30日以内にしか手付放棄による解除ができない特約は買主に不利だよ！
相手が履行に着手していなければ
手付による解除は相手方が履行に着手したときからはできないのが原則だが、自己が履行に着手していても相手方が履行に着手していなければ、解除は認められる。
相手が仕事が早いか次第だね
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関して。当該契約の締結に際し、BがA社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合でも、Bは、A社が契約の履行に着手しないときであれば、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができる。
宅建業者からの解除
宅建業者は、相手方が契約の履行に着手する前であれば、手付金の倍額を提供して、契約の解除をすることができる(宅建業法39条2項、民法557条1項)。
宅建業者から解除する時は、実質手付金分を負担するんだね
履行に着手後は解除できない
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する場合。AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
手付の倍額を提供しよう
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した場合。Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を現実に提供して、契約を一方的に解除した。この場合、宅建業法に違反する。
この場合、ホントはAさんは手付金の売の1,000万円を提供しないといけないよ
クーリング・オフによる解除
クーリング・オフによる契約の解除があれば、宅建業者は買主に対し、速やかに、受理した手付金その他の金銭を返還しなければならない(宅建業法37条の2第3項)。また、前述の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効である(37条の2第4項)。
クーリング・オフによる契約の解除では、手付金は戻ってくるよ！
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する場合。AB間の建物の売買契約における「法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、当該契約の締結に際しAがBか受領した手付金は返還しない」旨の特約は無効である。
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
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