賃貸借契約②
賃貸借契約について
今回は「賃貸借契約①」に入りきれなかった、賃貸借と所有権について、使用貸借、敷金などについて勉強するよ！
賃貸借と所有権
所有権移転登記
賃貸中の宅地を譲り受けた者は、その
所有権の移転につき登記を経由しないかぎり、賃貸人たる地位の取得を賃借人に
対抗することができない(民法605条の2第1項、3項)。
借地借家法で借主は建物を所有していれば登記しなくても対抗できたけど、貸主は登記する必要があるんだね
A所有の甲土地についての所有権移転登記と権利の主張に関した問題。甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、
所有権移転登記を備えていない場合は、Dに対して、自らが
賃貸人であることを主張することはできない。
土地を買ったEさんは登記しないと賃貸人を主張できません
借主は実際に住んでるからそれが証拠になるけど、貸主は登記が証拠になる感じだね！
通路と所有権
Aが購入した甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない土地であった場合。Aが、甲土地を囲んでいる土地の一部である乙土地を公道に出るための通路にする目的で賃借した後、甲土地をBに売却した場合には、乙土地の賃借権は甲土地の所有権に従たるものとして甲土地の所有権とともに
Bに移転しません。
土地の所有権と通路の賃借権は別です
妨害排除請求
賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合。なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。
Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができます。
不法占拠者には妨害排除可能です
賃借人は、所有権に基づく
妨害排除請求権を債権者代位により
代位行使できる(民法423条1項)。また自己の
賃借権に基づく妨害排除請求も可能である(最判昭28.12.18)。
使用貸借
使用貸借とは？
使用貸借（しようたいしゃく）は、当事者の一方（借主）が無償である物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することを内容とする契約。 日本の民法では典型契約の一種とされる（民法第593条）。
使用貸借 – Wikipedia より引用
賃貸借契約との比較
AB間で、Aを貸主、Bを借主として、A所有の甲建物につき、
①賃貸借契約を締結した場合と、
②使用貸借契約を締結した場合。
諾成契約
賃貸借
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる(民法601条)ので
諾成契約である。
使用貸借
使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって効力を生ずる(民法593)のでこれも
諾成契約である。
諾成契約：当事者の合意の意思表示のみで成立する契約
必要費
賃貸借
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する
必要費を支出したときは、
賃貸人に対し、直ちにその
償還を請求することができる(民法608条)。
使用貸借
使用貸借では、
借主は、借用物の通常の
必要費を負担する(民法595条)。
使用貸借はタダで使ってる分、必要費は借主が負担するんだね！
Bは、①では、甲建物のAの負担に属する必要費を支出したときは、Aに対しその償還を請求することができるが、②では、甲建物の通常の必要費を負担しなければならない。
担保責任
賃貸借
使用貸借
使用貸借は、貸主は「目的として特定した時の状態」で引渡す義務を負い(民法596条、551条)、基本的には担保責任を負わないが、例外的に瑕疵について悪意かつ相手方に伝えなかった場合などのケースでは
担保責任を負うこともある。
タダで貸し出す使用貸借でも担保責任を負うこともあるんだね！
死亡による契約終了
賃貸借契約
賃貸借契約では、
借主の死亡によって契約は終了せず、相続により権利義務を引き継ぐこととなる。
ココが高齢化社会にもかかわらず、一人身の高齢者に部屋を賃貸したくない要因の一つになってるんだよね😅
使用貸借
使用貸借は、
借主の死亡によって、その効力を失う(民法597条3項)。
借主が死亡した場合
- 賃貸借→契約は終了しない
- 使用貸借→契約は終了する
敷金
敷金は、借主が部屋を汚したり、損傷させたりしたときに修繕費用として充てるために、貸主が事前に預かるお金です。賃貸物件の多くは契約時に敷金の支払いが必要です。敷金を預かっておくことで、家賃の滞納リスクの担保にもなります。
【ホームズ】敷金は戻ってくる？退去時に損をしないために知っておきたいこと | 住まいのお役立ち情報 (homes.co.jp) より引用
敷金は原状回復のための費用や賃金未払いの時のための担保金ってことだね
賃料不払
賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づく金銭債務を履行しないときは、
敷金をその債務の
弁済に充てることができる。一方、
賃借人は、賃貸人に対し、
敷金を賃料不払等の債務の
弁済にあてることを請求することはできない(民法622条の2第2項)。
借りてる側から「敷金を賃料の代わりにして」っていう事はできないんだね！
返還
賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたときに敷金を返還をする義務を負う。そのため、
賃貸人は、
賃貸物の返還を受けるまで敷金の返還を拒むことができる。
実際に部屋を返してもらわないと原状回復にどのくらい費用がかかるか分からないよね
最後に
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