宅建業免許②
宅建業の免許が受けられなくなる場合についてたくさん勉強したね！
今回は免許に関して、その他の届出や取消し、無免許とかについて勉強しよう！
届出
届出が必要な場合
役員変更
法人である宅建業者の取締役に就任した場合、宅建業者名簿登載事項である役員名に変更を生ずることから、その日から30日以内に、免許権者に変更の届出をしなければならない(宅建業法9条、8条2項3号)。
いずれも宅地建物取引士ではないDとEが宅地建物取引業者F社の取締役に就任した。Dが常勤、Eが非常勤である場合、F社はDとEについて役員の変更を免許権者に届け出る必要がある。
専任の宅建士
専任の宅建士が法定数に不足した場合には、宅建業者は2週間以内に必要な措置をとらなければならない(宅建業法31条の3第3項)。また、専任の宅建士の氏名は宅建業者名簿の登載事項であるため(同法8条2項6号)、専任の宅建士の変更があった場合には、30日以内に免許者に届出なければならない(同条9条)。
- 専任の宅建士の不足→2週間以内に設置
- 専任の宅建士の変更→30日以内に届出
専任の宅建士が不足した方が、すぐ(2週間以内)に対応しないといけないよ
届出はそのあと、ゆっくり(1ヶ月以内)にすればいいよ！
宅地建物取引業者は、事務所に置く唯一の専任の宅地建物取引士が退任した場合、その日から2週間以内に新たな専任の宅地建物取引士を設置し、その設置の日から30日以内に、専任の宅地建物取引士の変更があった旨を免許権者に届け出なければならない。
届出が不要な場合
宅地建物取引業者が宅地建物取引業以外の事業を行っている場合の、その事業の種類は、変更があったとき届け出なければならない事由(宅建業法9条)に含まれない。
宅建業以外は好きにしていいんだね！
宅地建物取引業者Cは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たに不動産管理業を営むこととした。この場合、Cは兼業で不動産管理業を営む旨を、免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出る必要はない。
信託会社と信託銀行
信託会社及び信託銀行は、国土交通大臣に届出をすることによって国土交通大臣免許を受けた宅地建物取引業者とみなされる(宅建業法77条)。
届出だけでいいなんてずるいぞ！
信託の人
これが、信託の力です
信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣に届出をすれば、免許を受ける必要はない。
取消し
1年事業休止
免許を受けてから一年以内に事業を開始せず、又は引き続いて一年以上事業を休止したときは、免許取り消しの対象となる(宅建業法66条6号)。
1年以上宅建業をしないと、免許が取り消されちゃうよ
無免許事業
免許がないとダメ
宅建業の免許を受けていない者は、宅建業を営んではならない(宅建業法12条1項)。
従業員
宅地建物取引業者の従業員が、当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。
宅建業者に勤めている人でも免許がないとダメだよ！
代理媒介
宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していても、当該取引は無免許事業に当たる。
宅建業者が代理や媒介をしても、本人が宅建業としてするには、免許が必要なんだね
相続人など
宅地建物取引業者が死亡したとき、死亡の時に免許の効力は失効するが、当該建物取引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、相続人等の一般継承人は、なお宅地建物取引業者とみなされる(宅建業法76条)。
契約途中で相続したら、その契約が終わるまでは免許がなくても相続人が宅建業の取引をできるよ
宅地建物取引業者である個人Bが死亡した場合、その相続人Cは、Bが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされ、Bが売主として締結していた売買契約の目的物を買主に引き渡すことができる。
事務所
事務所とは
事務所とは、「本店又は支店」と「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの」である(宅建業法1条の2、同法3条1項)。
実質的に宅建業務をしている所は宅建業法における事務所だよ！
契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であれば、商業登記簿に登録されていない事務所であっても、宅建業法第3条第1条に規定する事務所に該当する。
事務所の所在地の免許
免許を受ける際は、事務所の所在地によって誰から免許を受けるべきかが決まる(宅建業法3条1項)。
大分県に事務所があったら、大分県の免許を受けるよ！
C社が乙県にのみ事務所を設置し、Dが丙県に所有する1棟のマンション(10戸)について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、C社は乙県知事の免許を受けなければならない。
2つ以上の都道府県に事務所
二以上の都道府県の区域内に事務所を設置しようとするときは、国土交通大臣の免許を受けなければならない(宅建業法3条1項)。
どっちの都道府県知事の免許を受ければいいか分からなくなりそうだからね
宅地建物取引業を営もうとする者は、同一県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなくてもよい。
同じ県内だったら事務所がいくつでも、その県の免許でいいんだね
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
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