損害賠償額の予定の制限
損害賠償額の予定
不動産の契約で債務不履行で契約を解除することがあったら、損害賠償が発生することがあるよ
そんな損害賠償の額をあらかじめ予定しておくことができるけど、上限があったりするよ！
その制限を勉強していこう！
代金の10分の2まで
損害賠償額と違約金合せて
宅地建物取引業者が自ら売り主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えてはならない(宅建業法38条1項、2項)。
二つ合わせて10分の2が上限なんだね
上限を超えている場合
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとする場合。Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることはできない。
- 上限額：3,000万円×20％＝600万円
- 違約金＋損害賠償額：300万円＋600万円＝900万円
上限以内の場合
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関して。A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約(代金3,500万円)の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
- 上限額：3,500万円×20％＝700万円
- 違約金＋損害賠償額＝700万円
予定額が代金の10分の1とかでももちろん大丈夫だよ！
10分の2までは有効
宅地建物取引業者が自ら売主となる契約において、損害賠償の予定額と違約金の定めの合算額が、代金額の10分の2を超える定めをした場合、10分の2を超える部分のみが無効となる(宅建業法38条1項、2項)。
代金の10分の2までは有効だよ
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物(代金2,400万円)の売買契約を締結する場合。Aは、Bとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、違約金の240万円についてのみ無効となる。
- 上限額：2,400万円×20％＝480万円
- 損害賠償額：480万円→有効
- 違約金：240万円→無効
宅建業者同士
買主が宅建業者
宅建業者が売主となる宅地・建物の売買契約においては、損害賠償の予定と違約金の定めの合算額が代金の10分の2を超えてはならない(宅建業法38条1項)との定めがあるが、かかる規定は、買主が宅建業者である場合は適用されない(同法78条2項)。
宅建業者間だと、何かと適用されないことがあるね
宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関して。宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の30％と定めることができる。
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