監督処分・罰則①
処分される
宅建業者が悪いことをしちゃったら、お偉いさんたちにから叱られることがあるよ
叱られるのを監督処分っていうよ
業務停止や指示処分を受けたりするよ
どんなことをしたら、誰から処分を受けるのか勉強しよう
監督処分
国土交通大臣
国土交通大臣は、すべての宅建業者に対して、宅建業の適正な運営を確保するため必要な指導、助言及び勧告をすることができる(宅建業法71条)。
全ての宅建業者を支配する国土交通大臣、恐ろしい…
総理大臣に協議
国土交通大臣は、その免許を受けた宅建業者が宅建業法35条の規定に基づく重要事項説明を行わなかったなど一定の事由に該当した場合に、監督処分をしようとするときは、あらかじめ内閣総理大臣に協議しなければならない(宅建業法71条の2第1項)。
国土交通
大臣
監督処分しようと考えてます。
内閣総理 大臣
いいよ！
国土交通大臣は、宅地建物取引業者C社(国土交通大臣免許)が宅地建物取引業法第37条に規定する書面の交付をしていなかったことを理由に、C社に対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。
専任の宅建士
宅地建物取引業は、宅地建物取引業法第31条の3に規定する専任の宅地建物取引士の設置要件を欠くこととなった場合、2週間以内に当該要件を満たす措置を執らなければ監督処分の対象となる(宅建業法31条の3第3項、同65条2号他)。
こういう理由もあって、不動産業界では宅建士が重宝されてるんだね！
広告
宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、一定の事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない(宅建業法32条)。
ウソの広告はしちゃダメだよ
宅建業者がその業務に関して行う広告に関して。広告の表示が実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるようなものであれば、誤認による損害が実際に発生していなくとも、監督処分の対象となることがある。
宅建業法違反だけじゃない
宅建業者は、宅建業法に違反した場合の他に、瑕疵担保履行法など他の法令に違反した場合にも、監督処分の対象となる(宅建業法65条1項3号)。
宅建業法の違反以外にも悪いことをしたら、処分されちゃうかもしれないよ！
業務停止処分
業務停止ができる人
宅建業の業務に関して著しく不当な行為を行った場合、業務停止処分の対象になる。そして、宅建業者に対する指示処分および業務停止処分は、その宅建業者の免許権者のほか、宅建業者が処分対象行為を行った都道府県の知事も行うことができる(宅建業法65条1項3号、3項、4項)。
免許権者と自分の県内でいけないことをされた県知事も処分をすることができるんだね
乙県で不当な行為
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、乙県内で宅地建物取引業に関する業務において、著しく不当な行為を行った。この場合、乙県知事は、Aに対し、業務停止を命ずることができる。
乙県で違反広告
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内において宅建業法32条違反となる広告を行った。この場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがある。
乙県知事
私の県での違反行為は許さない！！！
本店があるだけでは処分はできない
業務停止処分をすることができるのは、免許権者と違反行為が行われた都道府県知事のみである(宅建業法65条2項、4項)。単に本店がある県の知事が処分できるとは限らない。
本店があるだけでは県知事は処分できる権限はないよ
甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30％の手付金を受領した。この場合、Bは、甲県知事からは著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることはない。
- 免許権者：国土交通大臣
- 違反行為が行われた都道府県知事：乙県知事
この場合は甲県には本店があるだけだから、業務停止処分はできないよ
重要事項説明
重要事項説明の説明義務は、業務停止処分の対象事由である(宅建業法65条2項2号)。なお、宅建業法に違反する行為のすべてが業務停止処分の対象事由に該当するわけではなく、一定の重要な規定に違反した場合だけ対象になる。
宅建業法に違反したら、問答無用で業務停止になる訳じゃないよ！
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関して。Aは、自らが売主となった分譲マンションの売買において、宅建業法35条に規定する重要事項の説明を行わなかった。この場合、Aは、甲県知事から業務停止を命じられることがある。
広告もしちゃダメ
業務の全部の停止を命じられた場合に停止すべき業務は、宅地の売買、媒介、代理等の契約締結行為だけでなく、宅地建物取引業に関する業務全般となる。よって、業務停止期間中は広告も行ってはならない。
業務停止中は広告もしちゃダメなんだね
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、甲県知事から業務の全部の停止を命じられ、その停止の期間中に未完成の土地付建物の販売に関する広告を行ったが、当該土地付建物の売買の契約は当該期間の経過後に締結した。この場合でも、宅建業法に違反する。
宅建業者名簿への記載
乙県知事は、宅地建物取引業者B社(丙県知事免許)の乙県の区域内における業務に関し、B社に対して業務停止処分をした場合は、丙県に備えるB社に関する宅地建物取引業者名簿へ、その処分に係る年月日と内容を記載しなければならない。
宅建業者名簿に処分の内容を記載しないといけないよ！
宅地建物取引業者名簿が備えられるのは、免許を受けた都道府県である(宅建業法8条)。
自ら貸借
自ら貸借をする行為は、宅地建物取引業に該当しない。そのため、重要事項説明もなく、業務停止処分も命じられない(宅建業法2条2号参照)。
宅建業者でも、自ら貸借するのは宅建業じゃないよ
宅地建物取引業A(甲県知事免許)は、自ら所有している物件について、直接賃借人Bと賃貸借契約を締結するに当たり、宅建業法35条に規定する重要事項説明を行わなかった。この場合、Aは、甲県知事から業務停止を命じられることはない。
指示処分
指示処分に従わないと業務停止
宅地建物取引業者が免許権者から指示処分を受けて、その指示処分に従わなかった場合、免許権者は1年以内の期間を定めて業務停止を命じることができる(宅建業法65条2項3号)。
免許権者
指示に従わなければ、1年働けなくします
担保責任特約
宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、担保責任につき買主に不利となる特約をすることはできない。これに反した場合、宅建業法違反となり、免許権者でない都道府県知事から指示処分を受けることがある(宅建業法65条3項)。
悪いことをした県の知事からも指示処分を受けることがあるよ
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約内容への不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
宅建士と連帯責任
宅建士が指示処分を受けた場合において、宅建業者の責めに帰すべき理由があるときは、当該宅建業者に対して指示処分をすることができる(宅建業法68条1項、65条1項4号)。
宅建業者(会社)がちゃんと、宅建士(社員)を管理してね
宅地建物取引士が都道県知事から指示処分を受けた場合において、宅地建物取引業者(国土交通大臣免許)の責めに帰すべき理由があるときは、国土交通大臣は、当該宅地建物取引業者に対して指示処分をすることができる。
聴聞後に指示
国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して必要な指示をしようとするときは、聴聞を行わなければならない(宅建業法69条1項)。
何も聞かずに指示するのもかわいそうだよね
聴聞の期日における審理
都道県知事は、指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならない(宅建業法69条)。この聴聞の期日における審理は、公開により行わなければならない(宅建業法69条2項、16条の15第5項)。
ちゃんとした手続きの下、聴聞をしようってことだね！
指導と報告
都道府県知事はその都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む宅建業者に対し、必要な指導をすることができる(宅建業法71条)。また、都道府県知事が必要と認めるときは、宅建業者に報告を求めることもできる(同法72条1項)。
免許権者が違っても、その県内で宅建業をしてたらそこの県知事が指導したり、報告を求めたりできるよ！
宅地建物取引業者D(国土交通大臣免許)は、甲県内に所在する事務所について、業務に関する帳簿を備えていないことが判明した。この場合、Dは、甲県知事から必要な報告を求められ、かつ、指導を受けることがある。
マンション管理
宅建業者が、宅建業の業務に関し他の法令に違反し、宅建業者として不適当であるときは、宅建業法に基づく指示処分を受けることがある(宅建業法65条1項3号)。
他の法令って？
だから、マンション管理の適正化の推進に関する法律に違反しても、宅建業法上の指示処分は受けないよ！
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、マンション管理業に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとして、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、国土交通大臣から業務の停止を命じられた。この場合、Aは、甲県知事から宅建業法に基づく指示処分を受けることはない。
指示処分後の公告は必要ない
指示処分の後に広告をする必要はない。
公にさらす必要まではありません。
甲県知事は、宅地建物取引業者A社(国土交通大臣免許)の甲県の区域内における業務に関し、A社に対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に通知する必要はあるが、甲県の公報により公告する必要はない。
最後に
勉強したことは過去問アプリなどで復習しましょう！
コメント